UG - 5: LA PERIPECIA QUE NO ACABA

O CÓMO TRATAN DE LLEVARNOS AL HUERTO CON EL MAYOR DESCARO

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La UG - 5 es una Unidad de Gestión en suelo urbano de 17.000 m2 de superficie y 35.700 m2 de edificabilidad prevista para uso residencial por el PGOU. La clasificación es de suelo urbano consolidado y por lo tanto la actuación prevista es lo que se conoce como actuación aislada para esta clase de suelo.

Era de titularidad municipal por transmisión mediante el Proyecto de Compensación del Plan Parcial del conocido como Sector 2 de Parque Henares. Las cesiones que se hicieron eran las obligatorias y tenían por destino un equipamiento deportivo y una zona verde. Se trataba pues de suelo demanial adscrito a un servicio y uso público respectivamente.

La dramática falta de suelo para viviendas en San Fernando de Henares, hizo que en el PGOU tramitado y aprobado en 2002, se reclasificaran estos equipamientos para destinarlos a uso residencial. Es decir, suprimieron dotaciones que estaban al servicio de los habitantes del Sector 2 con objeto de destinarlos a viviendas. Para compensar esas pérdidas de dotaciones, reclasificaron la parcela de las instalaciones de CYTEC como zona verde y deportiva también. El problema surgió sin embargo cuando el TSJ de Madrid anuló la clasificación como Sistema General de la finca de empresa química.

Pero el entonces equipo de gobierno continuó adelante con la expropiación de CYTEC, porque la viabilidad de la UG-5 estaba vinculada a la desaparición de las instalaciones de planta química. Para ello, concluyeron que para pagar el justiprecio de CYTEC nada mejor que parcelar y vender en seis lotes las parcelas resultantes de la UG-5 de titularidad municipal. 

De modo tal que a mediados de 2010 y tras varias disputas en los tribunales, llegaron a un acuerdo pactando el justiprecio mediante un convenio que firmaron y aprobaron, pero nunca lo publicaron. El justiprecio acordado fue de 13,5 millones de euros (más del doble del acordado por el Ayuntamiento en 2006), si bien para esa fecha (octubre de 2010), ya sabían todos; Ayuntamiento y CYTEC, que el TSJ de Madrid había resuelto que no era correcto clasificar como Sistema General la finca de la industria química, razón por la cual desaparecía la causa de la expropiación y por lo tanto no se podía continuar. Sin embargo siguieron adelante.

Simultáneamente a la firma del convenio con CYTEC, procedieron a sacar a la venta seis lotes de la UG-5 con objeto de pagar el justiprecio acordado. Todo esto se inscribe en el contexto de las inminentes elecciones de mayo de 2011 y, consiguientemente, en la preparación de la campaña electoral. 

Tasaron pues las seis parcelas de la UG-5 en 14,5 millones de euros, y procedieron también por aquellas fechas (diciembre de 2010) a promover el concurso a pesar de que la ley de suelo indica que estas enajenaciones han de hacerse mediante subasta. De todas formas lo aprobaron y lo sacaron a la venta.

Al mismo tiempo en los pliegos de condiciones, se contenía una cláusula en virtud de la cual los adjudicatarios aceptaban que fuera la EMS la que procediera a seleccionar a los aspirantes, promoviendo un sorteo en lo que fue una operación de pura capitalización electoral, pues no se entiende qué pintaba en esta operación la EMS. Puede verse pues la propaganda en el documento de abajo.

Así las cosas, se produjeron una serie de retrasos que no obstante culminaron con la aprobación de la adjudicación de los lotes en un pleno de diciembre de 2011 (ya se habían celebrado las elecciones), pero el concurso fue declarado desierto porque no acudió más que una entidad interesada. Y es que, en realidad, la actuación tenía unas cargas urbanísticas que no se habían explicitado en el pliego, cuales eran el soterramiento de una línea de alta tensión y la urbanización de la manzana. Estas cargas no explicitadas en el pliego el Ayuntamiento pretendía hacerlas subrogar a las adjudicatarias, pero no fue aceptada sin embargo.

De forma tal que el entonces equipo de gobierno de IU (ya gobernaban solos pues el PSOE había abandonado el gobierno en el nuevo mandato), procedió a activar lo que se llama el procedimiento negociado con las entidades interesadas, de forma tal que resultaron finalmente unos adjudicatarios distintos a los aprobados por el pleno de diciembre de 2010. Esto sucedía hacia enero de 2011.

A resultas de lo cual tanto el PP como el PSOE recurrieron las adjudicaciones hechas por el procedimiento abreviado ante los tribunales, consiguiendo que, efectivamente, los juzgados acordaran la nulidad de los acuerdos realizados por la Junta de Gobierno. De esta forma se vieron obligados a revisar las adjudicaciones y aprobarlas de nuevo pero ya en enero de 2015. Año electoral también.

A todo esto CYTEC seguía esperando a cobrar el resto de la expropiación (solo habían cobrado 4 millones de los 13,5 millones pactados), y los intereses del 8 % acordados mediante una adenda al convenio en caso de retraso, seguían corriendo.

Sea como fuere, finalmente consiguieron vender los lotes y adjudicar las parcelas, si bien faltaba acometer las obras de soterramiento del tendido eléctrico y de urbanización, que el Ayuntamiento se comprometió a ejecutar por su cuenta. De forma tal que las adjudicatarias retuvieron parte del pago del precio de las parcelas hasta tanto el Ayuntamiento ejecutara lo pactado.

El nuevo equipo de gobierno salido las elecciones de 2015, SFHSP, heredó el caso y procedió a ejecutar las obras comprometidas, cobrar a las adjudicatarias y pagar a CYTEC. Es decir, a rematar la faena de los anteriores pero sin revisar nada de lo actuado. Se limitaron pues a dar por bueno todo lo anterior.

DÓNDE HA IDO EL DINERO Y QUIÉN LO HA PAGADO FINALMENTE

Tal y como puede observarse en el cuadro de arriba, el dinero obtenido por la venta de este patrimonio municipal de suelo y que ascendía a 15,01 millones de euros, ha ido a una empresa radicada en Luxemburgo que a su vez es filial de otra matriz americana con sede en el paraíso fiscal de DELAWARE. Y, para nuestro asombro, otra parte irá a los bolsillos de algunos de los socios privados de PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL. Esta última operación se está intentando en estos momentos y la hemos alegado y por lo tanto está pendiente de acuerdo de pleno. Pero así está planteado por el actual equipo de gobierno.

Por otra parte, la pasta ha salido obviamente de los compradores finales de estas viviendas, cuyas adjudicatarias finales en realidad no son cooperativas al uso sino empresas promotoras puras y duras disfrazadas de cooperativas o gestoras de cooperativas. 

La cuestión no obstante que queremos denunciar, es la repercusión que el exorbitante precio pagado a CYTEC se ha hecho recaer directamente sobre los bolsillos de los compradores finales, y muy especialmente sobre los compradores de las Viviendas de Precio Básico que en este caso representan el 50 %. Este tipo de viviendas que están dirigidas a las rentas más bajas de las dos categorías del Régimen General, han tenido que soportar una repercusión por el suelo del 27 %, mientras que los de Precio Limitado (rentas más altas) ha sido del 21,4 % sobre el precio máximo autorizado. Ver el cuadro de arriba.

La Comunidad de Madrid suprimió hace tiempo el límite o tope máximo de repercusión del suelo público para las viviendas protegidas, que siempre se ajustaba a como máximo el 15 % de repercusión sobre el módulo máximo de venta autorizado en la legislación anterior. La inexistencia de este tope suprimido por el Gobierno Regional por la presión de los Ayuntamientos para recaudar más ingresos por este concepto, ha dejado inermes a los compradores en medio de una barra libre de los que los Ayuntamientos han abusado. 

Y este es el caso del Ayuntamiento de San Fernando de Henares, por cuanto que en lugar de moderar y ajustar el precio de la venta al límite del 15 % de toda la vida, lo incrementaron hasta repercutir nada menos que el 27 % precisamente para las rentas más modestas de Precio Básico. El resultado final pues es que el sobreprecio pactado con CYTEC lo han acabado pagando obviamente los compradores de las viviendas y, muy especialmente, los adquirentes de rentas más modestas. 

Y CÓMO PRETENDEN ENGAÑARNOS

En el pleno de enero último el equipo de gobierno llevó un expediente de modificación de créditos (uno de tantos), con objeto de suplementar una serie de partidas correspondientes al pago de las sentencias de los juzgados de lo contencioso recaídas en las reclamaciones de los socios privados de PESF. En concreto el suplemento es de 2,2 millones de euros. 

El problema sin embargo surge porque la actual Ley de Suelo no permite pagar deudas comerciales o financieras a los Ayuntamientos con ingresos que provengan de la venta de patrimonio municipal de suelo, si no se tienen aprobados los presupuestos o no se tiene constituido un Registro del Patrimonio Municipal de Suelo. Es decir, que el Ayuntamiento de San Fernando de Henares no puede en absoluto aplicar estos ingresos al pago de esas deudas a los socios de plaza de España. 

Sin embargo, conscientes de ello, ahora resulta que vienen a decir que los ingresos de la venta de las parcelas de la UG-5 no provienen del Patrimonio de Suelo sino de bienes patrimoniales, cuando en agosto de 2016 dijeron todo lo contrario. Es decir, han decidido que puesto que incumplen claramente las condiciones que impone la Ley, lo mejor es darle una larga cambiada y considerar ahora lo contrario de hace unos meses: que el suelo enajenado de la UG-5 en realidad era suelo patrimonial y no del Patrimonio Municipal de Suelo. O lo que es lo mismo, nos toman por tontos. Bien, pues vamos a ver qué dicen los jueces sobre este asunto.