O CÓMO CAJA MADRID FABRICÓ UN FALLIDO (UNO MÁS) IRRESPONSABLEMENTE
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Toda la operación urbanística de la plaza de España acordada entre los propietarios y el Ayuntamiento, descansaba sobre la idea de que había un banco, en este caso Caja Madrid, que financiaría toda la operación y por lo tanto correría con todos los riesgos. Y que ninguno de sus promotores incluida la corporación municipal, pondría o adelantaría ni un solo euro físico para la actuación urbanística.
Diseñada inicialmente por el equipo de gobierno municipal de la alcaldesa Monserrat MUÑOZ en plena burbuja inmobiliaria de los años 2005 y 2006 mediante una concesión administrativa, esta fórmula contó sin embargo con la oposición feroz de un grupo numeroso de afectados que incluso llegaron a reventar un pleno, provocando sonoros altercados e insultos porque no aceptaban el justiprecio acordado por el Ayuntamiento. Justiprecio que estaba calculado sin embargo por el método de comparación (método en absoluto utilizable en operaciones urbanísticas por expropiación no obstante), y cuyos valores estaban extraídos precisamente del generoso precio de compra (valor de mercado pues) del edificio del Granero adquirido por el propio Ayuntamiento a unos de los propietarios unos meses antes. El Ayuntamiento pagó por esa adquisición del viejo Granero 600.000 € a tocateja. Lo compró directamente, ni siquiera lo expropió.
Si embargo, el equipo de gobierno de entonces de la alcaldesa MUÑOZ se arrugó alevosamente ante el envite de los propietarios, quienes no solo no aceptaban el justiprecio de la expropiación sino que, previas movilizaciones y protestas, contaban también con el apoyo explícito de los grupos municipales de oposición en aquellos momentos formada por el PP y PSOE. De esta forma llegaron al año decisivo de 2007, año electoral, con el conflicto enconado y la amenaza de tener que abortar este proyecto emblema empantanado y sin visos de solución.
De modo que fue hacia el mes de marzo de 2007 cuando el equipo de gobierno representado ya por quien luego sería su candidato a alcalde aquel año, Julio SETIÉN, cedió a las presiones de los propietarios y de los grupos de la oposición y se plegó a todas sus exigencias que, en esencia, consistían como se ha dicho en que ellos no pondrían un solo euro y por el contrario recibirían gratis el grueso de las plusvalías de la actuación. Y, además, que sería el Ayuntamiento quien asumiría la representación a través del alcalde y del concejal de urbanismo que luego serían nombrados respectivamente presidente y consejero delegado de la sociedad mercantil a constituir para gestionar la actuación. Por supuesto, sería también el equipo de gobierno quien se encargaría de realizar las gestiones oportunas ante Caja Madrid para que pusiera toda la pasta de la operación.
En la mente de los responsables municipales no estaba no obstante ejecutar la actuación a través de la mercantil mixta, pues no la dotaron de trabajador alguno. Más bien lo que hicieron a través de esta sociedad meramente instrumental, fue dejar la gestión propiamente dicha en manos de otra sociedad que también había estado jaleando a los propietarios contra el Ayuntamiento: WOODMAN SL. La contrataron pues como gerente pagándole unos honorarios fabulosos de 4,3 millones de euros. Y fue, como se dice, precisamente en una reunión mantenida por el propio SETIÉN que luego sería alcalde, en marzo de 2007, con la mesa de trabajo constituida con los propietarios, quien aceptaría la incomprensible incorporación plena a la operación de esa promotora local que había conseguido infiltrarse entre los mismos propietarios, bajo el señuelo de luchar por sus intereses colectivos y con supuestos antecedentes satisfactorios como en la UE-3 (promoción de la calle José Alix). Si bien incomprensiblemente, WOODMAN SL tampoco tuvo nunca empleado alguno.
Todas estas cesiones y decisiones adoptadas y aceptadas por el equipo de gobierno de IU y la oposición en su conjunto en las puertas mismas de las elecciones de 2007, fueron las que luego, varios años después, acabarían por arruinar la operación con la segura repercusión para el Ayuntamiento cuyo impacto económico aún se desconoce pero será voluminoso.
APARECE CAJA MADRID COMO ENTIDAD FINANCIERA DE LA OPERACIÓN
Y así fue cómo, poco a poco, nos adentramos ya en la nueva legislatura 2007- 2011 de infausta memoria, con SETIÉN de nuevo alcalde por IU y apoyado por el PSOE que a su vez entró en el gobierno municipal. Fue pues en mayo de 2008 cuando se adoptaron los acuerdos por el pleno municipal celebrado en plenas fiestas, cuando se aprobaron los convenios expropiatorios donde quedaban fijados los parámetros del pacto societario entre el Ayuntamiento y los afectados. También la constitución de la sociedad mixta pero con un pacto societario incluso reforzado ahora con otras disparatadas concesiones como aceptar lucros cesantes delirantes, compensaciones económicas descontroladas, así como alquileres por realojos para todos vivieran o no en las viviendas a rehabilitar.
Y en ese contexto que además era eufórico (SETIÉN en el pleno municipal lo calificó de histórico; no sabía bien él cuán histórico iba a ser ciertamente), entró en escena Caja Madrid que, curiosamente, vino inicialmente de la mano de WOODMAN SL. Quien luego se convertiría en la gerente de la sociedad mixta y, en aquellos momentos, la única de las promotoras locales con buena parte de la promoción de la UE- 3 sin vender, lo cual estimuló a sus socios que vieron una oportunidad magnífica para tratar de endosarle esos inmuebles sin vender a PESF SL dadas sus necesidades para los realojos. Pero dándose la casualidad precisamente de que la entidad que financiaba también la promoción de José Alix de WOODMAN SL era, precisamente, Caja Madrid. Quien además sabía muy bien que esta sociedad tenían más de la mitad de la promoción sin vender en ya pleno estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, y con un futuro negro para el riesgo propio de la Caja madrileña.
Es pues así como aparece Caja Madrid como entidad financiadora de la operación, ofreciéndose por intermedio precisamente de WOODMAN SL para otorgar los préstamos al promotor necesarios. Lo insólito de todo esto es que antes de quedar constituida la que luego sería sociedad mixta PESF SL, Caja Madrid realizó como se dice, todas las presentaciones y estudios iniciales tasaciones incluidas, a través precisamente de la mercantil de Ventura de Argumosa 22, que luego se las pasaba a su vez al Ayuntamiento y al alcalde. Todo parecía ir bien y en marcha.
BLESA EN APUROS EN CAJA MADRID
En Caja Madrid entre finales de 2008 y principios de 2009 corrían vientos de bronca política, pues en su seno se había desatado una guerra entre los huestes del PP de Esperanza AGUIRRE y las de RUIZ GALLARDÓN, que amenazaba con destronar precisamente a Miguel BLESA, el amigo de AZNAR encaramado a la presidencia de Caja Madrid, y que se mantenía contra viento y marea mediante un insólito pacto con IU y CC.OO. Pacto que sirvió precisamente también para encumbrar a la vicepresidencia de la Caja a quien luego sería decisivo en la operación financiera de la actuación en nuestra plaza de España: MORAL SANTÍN a la sazón entonces militante precisamente de IU y miembro del Consejo a propuesta de dicha coalición.
CÓMO SE PREFABRICÓ LA PROPUESTA FAVORABLE DE LOS SIETE PRÉSTAMOS A PESF SL
Inicialmente a PESF SL le fue concedido un préstamo de trece millones de euros en lo que en el argot se conoce como préstamo suelo. Es decir, para la compra del suelo. Pero en este caso no era necesaria dicha compra ya que el suelo se había obtenido mediante una expropiación convenida. Esto ocurría a finales de 2008 ya metidos en plena depresión financiera por la burbuja inmobiliaria. Después, ya en el mes de julio de 2009, fue preparada la operación gorda de los siete préstamos hipotecarios por importe de 54 millones de euros, que por su importe y naturaleza solo podía aprobar el Consejo de Administración de Caja Madrid.
La Unidad de Admisión de Riesgos de Caja Madrid para informar favorablemente la operación, tuvo que hacer juegos de prestidigitación pues se trataba de una empresa, PESF SL, recién constituida y sin experiencia alguna ni balances financieros significativo que aportar. Solo contaba pues con la solvencia del socio dominante: el Ayuntamiento.
Esta Unidad calificó el rating de PESF SL como triple B (+BBB) y nivel de riesgos 3. Lo cual era una calificación más que solvente. Pero ¿cómo llegó la Unidad de Admisión de Riesgos a esta formidable calificación de solvencia para una sociedad mercantil recién constituida, con un equipo gestor sin experiencia alguna y como un primer balance de 2008 a todas luces insuficiente?
La Unidad de Admisión, probablemente siguiendo alguna consigna de alguien, halló la solución mágica para crear una solvencia ficticia de PESF SL, al considerarla integrante de un grupo empresarial cuya cabecera matriz era el propio Ayuntamiento y cuyo grupo estaba constituido, además de por PESF SL, por la EMS también.
El analista de riesgos de Caja Madrid introdujo en el programa para calcular el rating de la sociedad mixta, no los datos económicos de PESF SL, sino los del Ayuntamiento correspondientes a los presupuestos ya liquidados de 2006 y 2007, así como al ejercicio de 2008 y 2009. De esta forma y ante el moderado endeudamiento de la corporación municipal, el informe del analista concluyó que era precisamente la capacidad de reembolso del Ayuntamiento la que garantizaba la viabilidad de la operación. Además, se afirmaba también que el propio Ayuntamiento se había comprometido a adquirir todos los inmuebles que al finalizar el periodo de carencia (tres años) no estuvieran vendidos. Este compromiso nunca fue acordado por los órganos correspondientes municipales, y desconocemos sin embargo si el entonces alcalde SETIÉN firmó algún documento o carta en ese sentido.
Así pues, la calificación triple B (+BBB) de PESF SL realizada por el analista de riesgos de Caja Madrid no se correspondía en realidad con la solvencia de la sociedad mixta, sino con la del Ayuntamiento.
EL CHANTAJE
La propuesta favorable de la Unidad de Admisión se basaba pues en una falsa solvencia de la sociedad PESF SL, ya que su calificación era en realidad la del Ayuntamiento y no la de la mercantil. Y, además, también en una falsa garantía municipal inexistente de adquisición de los inmuebles (y por lo tanto de subrogación de los préstamos) por parte del Ayuntamiento; de todos aquellos que al final de la carencia estuvieran sin vender.
Y con estas y otras condicionalidades que luego no se cumplirían tampoco, llegó la propuesta al Comité Financiero primero quien lo aprobó también, y lo elevó para la sesión del Consejo de Administración que se celebraría por la tarde el mismo día 6 de julio de 2009.
Hubo reticencias y objeciones para la concesión de estos préstamos a esta sociedad, especialmente al parecer por parte precisamente del propio Presidente BLESA. Pero dada su debilidad en el Consejo y la falta de apoyos de un sector de los representantes del PP, (justo por aquellas fechas se estaba tramitando una modificación de ley de Cajas de la Comunidad de Madrid, con el solo objetivo de cesar al propio Presidente), muy rápidamente el Presidente notó el vacío sobre el que podía caminar. Y mucho más cuando su Vicepresidente, MORAL SANTÍN, militante de IU y nombrado a propuesta de dicha coalición, le advirtió sin ambages que, o se aprobaba aquella operación para una Ayuntamiento de IU, o dejaban de apoyarlo. Solo eran negocios y política.
Así fue pues como se autorizó esta operación que ha acabado con la sociedad quebrada, millonarias pérdidas para Caja Madrid, y una larguísima retahíla de damnificados también millonarios. Es desde luego una buena muestra de cómo se gestionaba Caja Madrid, cuyo Consejo de Administración por estas y otras trescientas operaciones inmobiliarias más según los peritos del Banco de España, revelan que era lo más parecido al puerto de Arrebatacapas. Y por lo que también la propia Caja hubo de ser intervenida. Ahora solo queda saber cuánto le va a costar la broma al Ayuntamiento.
REFINANCIACIÓN Y HUELGA DE HAMBRE
Corría finales de 2011 y principios de 2012 y PESF SL se hallaba en la más absoluta falta de liquidez. Había dispuesto ya de todo el principal de los préstamos hipotecarios a base de traspasar todo el tramo de ventas de los préstamos al tramo de las certificaciones, y sin que nadie al parecer lo advirtiera. Se encontraron de repente pues con que ya habían dispuesto de los 54 MM de € para unas obras que costaban 40 MM €, y aún así necesitaban todavía cerca de otros 35 MM €. ¿Cómo era esto posible?
Los responsables de Caja Madrid del seguimiento de esta promoción y su correcta aplicación, pertenecientes todos al área de la dirección de Negocio Promotor, aseguran que han hecho bien su trabajo y que el dinero había sido destinado correctamente a la obras de la promoción. Evidentemente faltan a la verdad. Sea como sea a primeros de 2012, las necesidades de refinanciación de PESF SL (en realidad era una ampliación de los préstamos) eran de nada menos que de 35 millones de euros más.
Los responsables de PESF SL estaban angustiados y pidieron insistentemente una urgente refinanciación de la operación. Y los responsables de Caja Madrid le pidieron a su vez a PESF SL un plan de viabilidad donde expusieran claramente cómo iban a obtener los ingresos necesarios para hacer frente a la ampliación de los préstamos. Y, además, solo se accedería a ello por parte de Caja Madrid (ya por entonces era BANKIA), si toda la ampliación era debidamente avalada por el Ayuntamiento mediante aportación de los correspondientes certificados que acreditaran el acuerdo de los órganos municipales correspondientes. Es decir, del pleno municipal.
La operación de refinanciación fue llevada no obstante al Comité de Riesgos, si bien el monto de la operación fue rebajada hasta los 26 MM €. Pero para su formalización y disposición del dinero, era requisito imprescindible que la operación la avalara el propio Ayuntamiento.
El Ayuntamiento se hallaba tutelado desde 2010 por el Ministerio de Hacienda, dado que tuvieron que acordar una plan de saneamiento a causa de sus dos consecutivos remanentes negativos (déficit) de 2008 y 2009 por importe de cerca de - 11 millones de euros. Además, el Ministerio de Hacienda presionaba precisamente al Ayuntamiento en sentido contrario, conminándolo a que anulara precisamente los préstamos hipotecarios de PESF SL y otro que había concertado también la EMS. El Ministerio bramaba alegando que dichos préstamos no habían sido autorizados por ellos, cuestión esta que era preceptiva dada la situación económica del propio Ayuntamiento acogido entonces a un duro plan de saneamiento financiero.
Así pues, SETIÉN no se atrevió nunca a reconocer la situación ante el pleno municipal, y aunque intentó obtener el compromiso de los grupos de la oposición echándoles encima a los propios afectados, un grupo de los cuales llegó incluso a amenazar y a retener a los concejales de PSOE, sin embargo no obtuvo en absoluto el apoyo de estos grupos para garantizar como Ayuntamiento la ampliación del endeudamiento de PESF SL a 26 millones de euros más. Y, en esas circunstancias y aunque BANKIA ya había aprobado la operación y solo estaba a falta de que el Ayuntamiento prestara las debidas garantías, no las pudo presentar el entonces alcalde y presidente de PESF SL.
Con la tesorería de la sociedad ya estrangulada, una cascada de juicios cambiarios instados por los acreedores, impagados que superaban los 12 millones, los embargos de los activos de la sociedad ya en marcha y la propia presión de los afectados que solo querían sus casas, no le quedó más remedio al entonces alcalde SETIÉN que representar una huida hacia adelante y culpar a BANKIA de no pagar (no acceder a la ampliación que, como se dice, incluso estaba aprobada). Para ello puso en escena la farsa de la huelga de hambre al tiempo de acusar a BANKIA, tratando de forzar a la entidad financiera (que ya acumulaba en aquellos momentos, octubre de 2012, más de tres amortizaciones de las cuotas de los préstamos impagadas), a permitirles disponer de los 26 millones de euros aprobados pero solo pendiente de la garantía o aval municipal.
Y así fue pues cómo el entonces alcalde SETIÉN, desvió la atención de la opinión pública con un gran despliegue mediático, recogió apoyos de firmas de incautos bienintencionados o correligionarios solidarios pero muy desinformados todos, en una más de las farsas representadas a base de conseguir engañar a todo el mundo y haciendo correr la idea de que BANKIA no pagaba, cuando la realidad era que todo dependía precisamente del propio Ayuntamiento, que debía prestar una garantía real e irrevocable a primer requerimiento a favor de BANKIA. Pero, como se dice, el señor SETIÉN ni siquiera se atrevió a llevar al pleno el acuerdo que le exigía BANKIA. Mucha gente se tragó el cuento y firmó adhesiones sin tener ni idea de lo que realmente pasaba: que el entonces alcalde, impotente, prefirió la huida hacia adelante y montar el número de la huelga de hambre, antes de afrontar la realidad de una gestión desastrosa donde unas obras que costaban 40 millones de euros, no solo no pudieron ser financiadas disponiendo de la totalidad de los préstamos al promotor por importe de 54 millones, sino que aún necesitaban otros 35 millones de euros.
¿Qué fue pues lo que pasó con la desastrosa gestión de PESF SL? Los tribunales tienen la palabra y lo están investigando. Es una gran desgracia su exasperante lentitud no obstante.
