ERRORES QUE YA NO TIENEN REMEDIO
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El PGOU de San Fernando de Henares fue aprobado provisionalmente por el pleno municipal un caluroso día de finales de agosto de 2001. La fecha de esta convocatoria urgente pilló a casi todos los concejales en bañador en la playa, y provocó no pocas protestas de la oposición que se veían obligados a suspender sus vacaciones para aprobar el PGOU y de manera urgente además. Su protesta se basaba en que total podían haber esperado unos días más y hacerlo en septiembre. Pero el Equipo de Gobierno de entonces tenía serios motivos para aprobar con quella prisa el PGOU y remitirlo rápidamente a la Consejería de Política Territorial: la nueva ley de suelo de la Comunidad de Madrid entraba en vigor el día 1 de septiembre de 2001. Y ello suponía que todo el trabajo del equipo redactor tendría que ser revisado inexorablemente.
Así pues, el PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) vigente tiene la peculiaridad de que fue aprobado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid en septiembre de 2002, pero con las prescripciones de la ley anterior de 1997, no de la nueva de 2001.
Y la ley de suelo de 1997 de la Comunidad de Madrid, hubo de ser promulgada de prisa y corriendo también a raíz de una sentencia del Tribunal Constitucional del mismo año, que anuló prácticamente más de la mitad de los 350 artículos de la ley de suelo estatal refundida en 1992. La ley de suelo estatal introdujo un sistema de gestión en suelo urbano muy loable, pero muy complejo de gestionar especialmente por ayuntamientos pequeños (solo era obligatorio para los de más de 50.000 habitantes). Este novedoso sistema consistía en atribuir a cada finca en suelo urbano y dentro unas áreas homogéneas, el mismo aprovechamiento para todas. Para ello se crearon las llamadas Áreas de Reparto (de reparto equitativo de cargas y beneficios), y un coeficiente que homogenizaba e igualaba los derechos de todos los propietarios en suelo urbano. Ese coeficiente se llamó Aprovechamiento Tipo.
Así pues, el PGOU de San Fernando de Henares, acogiéndose a las disposiciones de la ley que iba a dejar de ser vigente en septiembre de 2001, introdujo esos principios para su suelo urbano, y creó en esta clase de suelo por primera vez las llamadas Áreas de Reparto. En el casco urbano residencial hay, en la actualidad incluso, cuatro Áreas de Reparto con Aprovechamientos Tipo diferentes. Así, por ejemplo, en el Área de Reparto de la UE-1 (plaza de España) un Aprovechamiento Tipo de 1,8673 m2/m2. Mientras que en la otra colidante donde se halla la Unidad UE-4 (Echeveste) el A.T. es de 2,64 m2/m2. Es decir, mientras que en la zona de la plaza de España sobre un metro cuadrado de superficie solo se puede construir 1,8673 m2, en la zona contigua de Echeveste se pueden construir 2,64 m2 por metros cuadrado.
Pero veamos pues algunos de los errores que contiene el PGOU que nadie quiso corregir, y que están en el origen (errores de bulto de gestión excluidos) de la lamentable situación sin salida en que se halla hoy la sociedad mixta PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL.
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LOS ERRORES DE LA UE-1
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El Plan General de Ordenación Urbana de San Fernando de Henares vigente, contiene varios y evidente errores de bulto que saltan a la vista respecto de esta Unidad de Ejecución UE-1 conocida como plaza de España. El primero es que hay tres fincas que por claro olvido o error no tienen atribuido aprovechamiento (son las que están en rojo). Y el segundo es la inclusión dentro de la Unidad de la dotación pública existente (en amarillo, hoy Biblioteca y antes el viejo Ayuntamiento), que no puede ser incluida por impedirlo la propia ley de suelo. Por si fuera poco, el Equipo de Gobierno decidió que la edificiación conocida como el Granero (en azul) debía de ser excluida también de la Unidad por ser de titularidad municipal (la compraron en el 2004 y pagaron 631.000 € a sus dueños).
Pues bien, dado que el Aprovechamiento Tipo de esta Unidad (que además coincide con el Área de Reparto), está calculado con la superficie de las fincas sin aprovechamiento (rojo), la del viejo Ayuntamiento (amarillo) y con la edificiación del Granero (azul), es evidente que por las razones expuestas antes, el Aprovechamiento Tipo, la superficie de la Unidad y la del Área de Reparto, han de sufrir importantes alteraciones que, además, afectan a derechos de todos los propietarios. Por esa razón era necesario que antes de iniciar ninguna actuación, fuera corregido el Plan General de Ordenación Urbana.
En ese sentido iban las alegaciones que presentó nuestra Asociación al Plan Especial tramitado en octubre de 2009, pero fueron rechazadas. En un delirio de soberbio autoritarismo, los informes hechos por los cargos de confianza de IU (que no por los técnicos municipales), aseguran sin ruborizarse que las correcciones que introducía el Plan Especial y que afectaban a estos tres casos, ¡no alteraban el Aprovechamiento Tipo de la Unidad! O lo que es lo mismo, 2+2 no son 4 sino lo que quieran los políticos.
UNA EVIDENTE UNIDAD DISCONTINUA
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Otro de los errores que contiene el PGOU de San Fernando de Henares respecto de la UE-1, es que evidentemente no es una Unidad continua, sino discontinua. Es muy claro que dentro de la Unidad hay dos zonas separadas y sin solución de continuidad, y en la que no está incluida porque no lo permitía la ley tampoco, la plaza de España. Este error obligaba también a replantear de nuevo el PGOU antes de iniciar ninguna actuación. Pero tampoco lo hicieron.
LA INCREÍBLE BOLSA DE APROVECHAMIENTO DE LA UE-4
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En la zona de Echeveste fue delimitada una Unidad de ejecución (la UE-4), que formaba parte de la otra Área de Reparto y que tiene una Aprovechamiento tipo de 2,64 m2/m2. Esta unidad tiene la peculiaridad de que casi toda la superficie (más de 26.000 m2) pertenecía al Ayuntamiento y en ella fue incluido incluso el edificio de la nueva Corporación. El resultado es que esta Unidad tiene una edificiabilidad asignada de nada menos que más de 51.000 m2. Si bien solo se permitía la patrimonialización de 20.000 m2, el exceso de las 31.000 m2 de unidades de aprovechamiento restantes de propiedad municipal serían transferidos dentro del mismo Área de Reparto. Es decir, para ser vendidas por el Ayuntamiento a los particulares que tuvieran defecto de aprovechamiento en sus parcelas del resto del Área. Pero en el Ayuntamiento de San Fernando de Henares, por no haber no hay ni siquiera Registro Público de Transferencias de Aprovechamiento. No ha sido transferido ni un solo m2.
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NOTA: Aunque el Ayuntamiento era titular de 98% de suelo de esta Unidad, había dos pequeños propietarios al final de la calle Coslada y de Gonzalo de Córdoba que tenían sus casas y que luego fueron expropiadas. Nunca nadie les explicó que las parcelas de sus viviendas eran las más caras del pueblo, pues no en balde tenían atribuida, junto con la parcela municipal, la mayor bolsa de aprovechamientos urbanísticos de la todo el municipio.
LA SOLUCIÓN QUE NADIE SE PARÓ A PENSAR
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Todos los quebraderos de cabeza que hoy tienen los propietarios (y suponemos que los gestores) de la UE-1, se hubieran resuelto fácilmente si los redactores del PGOU (además de no cometer errores de bulto) hubieran pensado más en cómo se iba a gestionar después. He aquí dos Unidades de Ejecución contiguas, pegadas la una a la otra, pero con determinaciones muy distintas. Así, por ejemplo, la UE-4 ha incluido el edificio dotacional municipal y el solar de Echeveste obtenido como sistema general de espacio público con el PGOU anterior. Tiene, asimismo, un Aprovechamiento Tipo de 2,64 m2/m2, y una edificabilidad de nada menos que más de 51.000 m2. Tan grande que le sobran 31.000 unidades de aprovechamiento.
Por el contrario, la UE-1 tiene un Aprovechamiento Tipo de 1,8673 m2/m2 (el más bajo de todas las Unidades), con una edificabilidad máxima de 18.591 m2. Y los edificios municipales y la propia plaza de España son excluidas de la Unidad. En consecuencia, mientras que la UE-4 tenía exceso de aprovechamiento (tanto que le sobraban 31.000 unidades como se dice), la UE-1 tenía defecto de aprovechamiento, y mucho más cuando tras el acuerdo con los propietarios el Ayuntamiento aceptó una carga más: retornarle 12.000 m2 de nueva construcción a los propietarios sin coste para ellos.
Es evidente que la vocación de ambas actuaciones, la UE-1 y la UE-4 era la de ser gestionadas conjuntamente, y el exceso de la una hubiera servido perfectamente para financiar con creces el defecto de la otra. Pero ninguno de los responsables del desaguisado actual quiso escuchar nada. Y ya es demasiado tarde.
Algunos que tenemos formación técnica urbanística, ya en el año 2000, aun siendo estudiantes, asesoramos a uno de los grupos de la oposición en ese sentido, una misma UNIDAD DE EJECUCIÓN con determinaciones distintas en cuanto a volumetría y composición de los edificios era perfectamente posible, facilitanto que el aprovechamiento patrimonializable, fuera suficiente para hacer viable la rehabilitación integral de los edificios catalogados, sin comprometer bienes públicos. Es evidente que la delimitación de la UE-1 tiene errores de bulto, y que separar ésta de la UE-4 que tiene un exceso de aprovechamiento que dentro del plan hoy mantiene dentro del mismo área de reparto que engloba todo el casco, no tenía ningún sentido. Partiendo de ese criterio, pensando en la viabilidad de la gestión ulterior conforme a los objetivos de planeamiento, se estimó, que estas unidades de ejecución, como una sola, debían ser remitidas a un PLAN ESPECIAL que desarrollase las determinaciones generales del plan, atendiendo a los condicionantes de la plaza y el solar de la plaza de forma diferenciada en cuanto a criterios de diseño de la edificición y tratamiento del espacio público. Evidentemente, no se tuvo en cuenta nada de todo aquello. Si yo con 20 años y estudiante entonces, con cierta dosis de sentido común me di cuenta de aquello, sonroja que no lo hicieran los redactores del plan, ni los cargos de confianza de IU.
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