LA APOTEOSIS DE LA INCOMPETENCIA NOS VISITA Y AL MISMO TIEMPO HACE DE ANFITRIONA

 

EL MINISTRO BOLAÑOS DEL GOBIERNO DE ESPAÑA QUE DISEÑA TRENES MÁS GRANDES QUE LOS TÚNELES NOS VISITA

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Hace unos días nos visitó el ministro de la presidencia y relaciones con las cortes y memoria democrática, el Ilustrísimo señor D. Félix Bolaños. Y nos giró visita en lo que ya es una romería de cargos socialistas a la búsqueda y captura a río revuelto en un supuesto caladero de votos de los justamente indignados ciudadanos afectados por las obras de la Línea 7 b del metro a su paso por nuestro municipio. Y que son víctimas inocentes claro está, de chapuzas inadmisibles y otras incompetencias de administraciones varias.

Sin embargo, la casualidad ha querido que este alto representante del ejecutivo central y mano derecha de Pedro Sánchez, lo hiciera precisamente apenas una semana después de conocer que, en el departamento ministerial de su colega de la mesa de ministros, la ministra titular de Fomento, habían aprobado la construcción de una veintena de trenes para mayor gloria a cambio de apoyos y votos en el congreso del grupo del inefable Revilla en Cantabria, pero que cuentan con el inconveniente de que son más grandes que los casi cincuenta túneles por los que tenían que circular. Y todo eso después de haber soltado ya varios cientos de millones de euros en proyectos y consultorías y detectado hace ya bastante tiempo por la empresa encargada de la construcción, pero convenientemente ocultado para que no trascendiera porque ya se sabe, ojos que no ven corazón que no siente. O traducido a la tóxica política de propaganda de carretera y manta que padecemos: incompetencia que se oculta votante que no se entera.

El ministro Bolaños, que forma parte de un gobierno que diseña (y paga) trenes más grandes que los túneles, viene a San Fernando de Henares a dar lecciones de cómo hacer túneles del metro sin tocar el nivel freático. Todo esto es la apoteosis esperpéntica del principio de Peter instalado irremediablemente entre nuestra clase política.

RECIBIDO POR EL ALCALDE CORPA QUE ES MÁS DE LO MISMO

Y el alcalde Corpa hizo de cicerone como en todos los demás ilustres y menos ilustres visitantes que nos han visitado en los últimos meses, en lo que es una instrumentalización palmaria de una calamidad de la que son responsables últimos tanto quienes presionaron para cambiar el trayecto final de la línea, como quienes, irresponsablemente, aceptaron esas presiones.

Pero, el alcalde Corpa (PSOE), que accedió al cargo en el año 2019, ni es nuevo ni es inocente tampoco en materia de incompetencia, pues cogobernó con IU durante el mandato de 2007 a 2011, formando parte del equipo de gobierno entonces como concejal de cultura, en los ya largos dieciséis años que lleva en la Corporación. Unas veces en el gobierno y otras en la oposición, pero siempre, desde el minuto uno hasta la actualidad, cobrando nómina del erario municipal.

Y, como es bien conocido, tampoco ha sido ajeno el alcalde Corpa a otros graves estropicios acaecidos en nuestro municipio. Antes al contrario, ha sido protagonista como otros que formaban parte del mismo gobierno de coalición de PSOE e IU en aquel nefasto mandato. Nos referimos, naturalmente, al caso plaza de España, cuyo último esperpento hemos conocido apenas hace unos días en lo que promete ser una incontenible sucesión de atropellos a la legalidad (y al sentido común) que iremos dando a conocer porque, lo que viene sobre este caso no va a dejar indiferente a nadie.

EL ALCALDE CORPA LE COMPRA AL ADMINISTRADOR CONCURSAL DE PESF LA PLAZA PÚBLICA HIPOTECADA QUE LE REGALÓ HACE CATORCE AÑOS COMO MIEMBRO DE LA JUNTA DE GOBIERNO

Sin perjuicio de extendernos más adelante en la peripecia de esta descabellada solución pactada de espaldas a acreedores minoritarios por el alcalde, el administrador concursal y Caixabank, no podemos dejar de comentar brevemente el sinsentido de un negocio jurídico destinado a su plena nulidad, por cuanto que el alcalde Corpa y con la complicidad de Ciudadanos, no olvidarlo, han decidido a final de legislatura tirar por la calle de en medio comprando la plaza pública agrupada en la finca registral 31.183 y, por lo mismo, hipotecada e incluso embargada.

Se trata, sin embargo, de una plaza pública aportada al capital social de PESF por el entonces alcalde Setién en 2008 y, por su naturaleza demanial, un bien inalienable y un elemento extracomercium. Es decir, que no puede ser objeto de transacciones ni negocios jurídicos incluida esta esperpéntica decisión pactada en un menage a trois  infumable y al margen y contra los derechos del resto de los acreedores distintos al irresponsable acreedor hipotecarios, Caja Madrid inicialmente, que aceptó como garantía hipotecaria una finca, la 31.183, cuando un 75 % de la cual es, precisamente, una plaza pública y por lo mismo inalienable. O dicho de otro modo para que se entienda: que nadie puede comprar ni vender vamos, ni siquiera (o mucho menos), con autorización de un juez de lo mercantil.

Y, ¿cómo y por qué aparece esa plaza pública incluida en la finca registral 31.183 y desde cuándo? Pues, desde el mismo día en que el señor Corpa, formando parte junto con otros cinco miembros más de la Junta de Gobierno Local en sesión celebrada el día 3 de julio de 2009, decidieron aprobar un Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución UE-1, no someterlo a información pública además, y que, contra lo que establece la ley, adjudicar todas sus fincas resultantes (incluida la 31.183 en la que se halla agrupada la plaza de España de 10.827 m2), a la mercantil PESF. Esto es, sin hacer una sola cesión de las obligatorias al Ayuntamiento entre las que se hallan por imperativo y por ministerio de la ley, obviamente, las plazas y los viales públicos.

Ahora, con este oscuro e inconcebible pacto del menage a trois, el alcalde Corpa, con la aquiescencia irresponsable del pleno y la desquiciante complicidad de Ciudadanos, se propone comprarle al administrador concursal de PESF su propio bien demanial como el que va a la tienda a comprar tomates y que, con su votó afirmativo, le regalaron a dicha mercantil en el año 2009. Pero, eso sí, la operación se hace a costa de subrogarse 56,3 millones de euros de hipotecas constituida con la garantía, entre otras, de la finca 31.183 cuyo 75 % de la superficie resulta ser precisamente una plaza pública archiconocida como la plaza de España. Y que nunca debió salir del patrimonio municipal pero que ahora, catorce años después de haberla regalado a PESF, se proponen comprarla con cargas hipotecarias y embargos judiciales incluidos.

PRESENTAR COMO UN NEGOCIO FORMIDABLE PARA EL AYUNTAMIENTO LO QUE NO ES SINO UN PALMARIO Y RUINOSO AUTOENGAÑO MÁS

Es sabido que el papel lo aguanta todo y en este proceloso caso de plaza de España, incluso a veces esos papeles obtienen la delirante sanción de los juzgados para que no falte de nada.

El pasado día 12 de diciembre de 2022, fue presentado por el alcalde Corpa un inconcebible plan para dar solución al caso plaza de España (eso dijo y se quedó tan ancho como la oposición tan satisfecha), consistente en comprarle a la concursada y en liquidación PESF, sus activos. Alguno de los cuales como el caso de la plaza de España, figura formando parte del activo de los balances y registrada a nombre de PESF en el Registro de la Propiedad de San Fernando de Henares, agrupada a la finca resultante de la finca 31.183 que el Ayuntamiento se propone ahora comprarle a la mercantil en liquidación, yendo incluso contra sus propios actos como es el caso del Proyecto de Reparcelación de marras que, además (sostenella y no enmendalla), viene defendiendo en los tribunales que fue perfectamente legal su tramitación.

Pues bien, dicha operación fue presentada al pleno referido como un hito en la gestión municipal, cuyo desenlace final será estudiado en las mejores escuelas de negocios del mundo, como ejemplo exacto de lo que sucede cuando unos políticos locales incapaces de leer y mucho menos interpretar un simple balance contable, hacen exhibición de un desconocimiento oceánico de lo que se traen entre manos porque, ciertamente, entenderlo requiere algo más de esfuerzo que hacer una selfi que es lo que mejor saben hacer. 

Vamos pues a comentar con números lo que realmente representa esta operación para el Ayuntamiento, presentada como un logro sin parangón por cuanto que han conseguido "arrancarle" una formidable quita a Caixabank de sus créditos hipotecarios, rebajando la deuda hipotecaria de 56,4 millones de euros a 21,5 millones. Presentando esto como el negocio del siglo del Ayuntamiento solo al alcance de quienes, como es el caso del alcalde Corpa, ha presenciado la quiebra total de la EMPRESA MUNICIPAL DE SUELO DE SAN FERNANDO SA cien por cien pública, así como la propia quiebra de PESF, cuyos activos pretende hacer creer que va a comprar a precio de saldo cuando no es así en absoluto, después de haberla quebrado también. Se trata pues de unos políticos que, si son expertos en algo, es en quiebras de empresas.

QUE NO TE CUENTEN MILONGAS

Vaya por delante que esta operación tal y como ha sido aprobada, adolece de la falta de un informe del secretario municipal así como de una tasación pericial que son requisitos que, entre otros, exige la propia legislación local y los reglamentos correspondientes. Por lo tanto, para poder elaborar los cuadros que vamos a exponer a continuación, nos hemos visto obligados a consultar las tasaciones realizadas por Ibercaja para la compra de los 20 locales de la plaza de la Fábrica de Paños, otra tasación también hecha por Bankia para la refinanciar la actuación en 2012, así como por otros documentos del propio Ayuntamiento pero que, al parecer, nadie de la Corporación se ha leído a juzgar por los datos que manejan para la operación. Veamos pues.

EL COSTE REAL DE LA OPERACIÓN

(Fuente: el informe jurídico del acuerdo)

Como puede verse, el coste real que habría pagado el Ayuntamiento al final de toda la operación si, finalmente, se llevara a cabo según lo acordado, cosa que dudamos mucho que suceda, sería el de 70,4 millones de euros. Estos importes están extraídos de la propia documentación del acuerdo del pleno de diciembre y, en particular, del informe jurídico (no confundir este informe con el preceptivo del secretario, ya que éste lo ha hecho alguien que dice es letrada municipal y por lo tanto no es el del secretario que es quien debe hacerlo o al menos firmarlo).

En todo caso, al parecer el Ayuntamiento lleva abonados un total de 44,7 millones de euros en conceptos de responsabilidad patrimonial (desconocemos no obstante si en ese importe están incluidas las sentencias ganadas por las empresas constructoras y otros acreedores de PESF). A ello habría que añadirle el préstamo que se subrogaría el Ayuntamiento una vez deducida la quita (calculada ésta sobre 56,3 millones de euros, siendo así que sin embargo los préstamos reales lo fueron por 53,9 millones de euros sin que se haya explicado de dónde sale la diferencia), así como 4,2 millones de euros en concepto de intereses calculados al 3,72 % durante 10 años según condiciones del ICO.

En total pues y sin contar voluminosos flecos que se han dejado en el tintero (por ejemplo, una de las constructoras reclama al Ayuntamiento 10,7 millones de euros), sería de 70,4 millones de euros.

Sin embargo, las obras no están terminadas y, además, tras doce años de paralización es obvio que necesitan una inversión para su compleción y/o reparación después de doce años de abandono. El importe por este concepto (capex) según la propia entidad financiera ascendería a 4,6 millones de euros que, obviamente, habrá de poner el Ayuntamiento. Lo que arroja un coste total de 75,09 millones de euros. Reiteramos que hay numerosos importes reclamados en los juzgados que sin embargo no han sido tenidos en cuenta, lo que significa pues que este importe puede ser modificado al alza en pocos meses.

Los costes reales de la construcción tanto de las viviendas y locales como de los garajes es, según los contratos firmados, de 32,6 millones de euros. Como se dice, la fuente de estos importes proviene de los propios contratos con las constructoras así como los manejados por la empresa auditora MACE MANAGEMENT SERVICES SA impuesta por Caja Madrid para supervisar las certificaciones de las obras.

Al coste de las obras habría que añadirle el justiprecio acordado por el Ayuntamiento para la expropiación de las fincas, y que ascendía a 12,7 millones de euros según lo acordado por el pleno de 28 de mayo de 2008. Lo que arroja unos costes totales consistentes en la suma de las contratas de las obras más el justiprecio acordado por el pleno y los convenios expropiatorios firmados.

Lo cual arroja unas pérdidas de 29,6 millones como puede verse. Es decir, si estos genios que nos gobiernan hubieran realizado estas operaciones con su dinero estarían en la ruina. Y, si por el contrario, lo hubieran hecho con el dinero de otros accionistas, les habrían dado una sonora patada en el trasero hace mucho tiempo porque no solo habrían perdido el dinero de sus inversiones sino que, además, los habrían arruinado también. 

Pero, en este caso se trata de una administración pública que funciona con el dinero extraído a los contribuyentes y sin apenas control alguno (como hemos visto estupefactos ante lo sucedido esta semana con el caso de los 900.000 euros de subvención a PESF). Y, por lo mismo, juegan con el dinero ajeno pero ayuno de todo control y sin una oposición digna de tal nombre. Y no solo administran a su antojo ese dinero con operaciones con pérdidas millonarias como esta, sino que además es muy posible que sean electos todos por los siglos de los siglos. Al fin y al cabo, el votante no hace números ni tampoco nadie se los explica porque, como bien dijo Unamuno, solo es masa electoral y contribuible.

Como puede verse por el cuadro de arriba, solo para equilibrar la operación y prescindiendo de las 606 plazas de garaje (no es posible comercializar 606 plazas de garaje bajo al plaza de España cuando apenas han conseguido vender las de la EMS de la Fábrica de Paños a 9.000 euros cada una, porque no hay demanda en la zona ni siquiera vendiendo las mismas por debajo del coste), la operación arrojaría un déficit total de 27,2 millones de euros. Y ello partiendo de la premisa de un aprecio de venta prudente de la vivienda libre a 1.874 euros/m2 para las viviendas, y de 1.500 euros metro cuadrado para los locales.

El importe primero es extraído de una tasación encargada por Bankia para la operación de la refinanciación en el año 2012. Y el segundo de los locales comerciales, es el precio unitario utilizado también por Ibercaja para adquirir al administrador concursal los 20 locales comerciales de PESF.

Así pues y solo para equilibrar la operación y contando conque las pérdidas fueran repercutidas exclusivamente al precio final de viviendas, ello supondría tener que vender una vivienda tipo medio (93 m2 de superficie media), a un precio de 3.664 euros metro cuadrado. Lo que, obviamente, estaría totalmente fuera de mercado en San Fernando de Henares.

Obviamente, esta operación hace aguas por todas partes y es inviable, pero, con las elecciones a la vuelta de esquina, lo venderán en sus programas electorales como si esto no le hubiera costado un euro al Ayuntamiento. Lo cual es rigurosamente falso. Le ha costado tanto dinero que, digan lo que digan, no podrán repercutir sus costes totales sobre los precios de venta sencillamente porque nadie las podrá comprar a ese precio. Y, no digamos si se pretende, además, venderlas a los afectados del metro como indisimuladamente anuncia el alcalde Corpa. Lo cual explicaría la razón por la que presionan a Ayuso para que suba los importes de las indemnizaciones. Algo que, en todo caso, resultaría un formidable escándalo si, finalmente, el Ayuntamiento ofreciera estas viviendas a los afectados por el metro por debajo de sus costes reales. Un formidable escándalo y una verdadera ilegalidad. 

Lo dicho, que no te vendan milongas antes de las elecciones porque las promesas electorales son como las consignas escritas en el agua. Se las llevan las olas del olvido una vez celebradas. Recuérdalo si no eres masoquista al menos.