EL MANUSCRITO HALLADO EN ZARAGOZA (I)

AVISO A NAVEGANTES

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En el último pleno extraordinario celebrado el pasado lunes 9, quedó escenificada la división y el enfrentamiento entre los dos bandos del equipo de gobierno por el caso plaza de España. El exportavoz del grupo, JAVIER BLANCO, para justificar su postura y la de otros cuatro concejales de IU enfrentados a las propuestas del alcalde sobre la recuperación de oficio de la plaza de España y de su subsuelo, hoy en propiedad de la mercantil PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL, se presentó a la sesión con un dictamen firmado por el profesor de la Universidad de Zaragoza Dr. JULIO TEJEDOR BIELSA, en otros momentos Director General de Urbanismo de la Junta de Aragón y en la actualidad profesor de dicha Universidad. El dictamen encargado por el exportavoz de IU pretende como es natural arrimar el ascua a la sardina de sus tesis, y es presentado a modo de contrarréplica a los informes realizados por la secretaria general municipal. El dictamen del profesor de la Universidad de Zaragoza (¡qué lejos han ido a buscarlo!), contiene no pocos errores de partida sobre el caso, lo cual le lleva a conclusiones igualmente erróneas. Sin perjuicio pues de comentarlos en sucesivas entradas por el interés que puede tener, en tanto en cuanto que lo contenido en el dictamen es el empecinado error sostenido una y otra vez por una parte del equipo de gobierno, comentaremos a continuación algunos de esos errores de partida en que incurre (tal vez inducido por sus informantes), así como de los errores que contiene el propio PGOU en la Unidad de Ejecución UE-1. Entre ellos, desde luego, el más aparatoso de todos consistente en afirmar que la plaza de España fue incluida por el PGOU en la Unidad. Lo cual es absolutamente falso. Veamos el porqué.

FICHA URBANÍSTICA DE GESTIÓN DEL PGOU

(lectura)

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1.- Superficie considerada a efectos del cálculo del Aprovechamiento Tipo (9.956 m2), que evidencia que la plaza de España (10.565 m2) no ha sido incluida en la Unidad como por otra parte impone la propia ley de suelo.

2.- Superficie de suelo público a obtener, que se corresponde con los espacios interbloques.

3 .- Aprovechamiento total de la Unidad y aprovechamiento tipo. Estos parámetros son el producto de dividir la edificabilidad asignada por la superficie de la Unidad, excluidas las dotaciones públicas (la biblioteca) y los sistemas generales existentes  (la plaza de España). Artículo 2.2.a) de la Ley 20/1997 de Medidas Urgentes en materia de suelo y urbanismo de la Comunidad de Madrid. Es decir, el producto de dividir 18.591 m2 de edificabilidad asignada entre los 9.956 m2 que aparecen en el cuadro 1: 1,8673 m2/m2. Luego la plaza de España que mide 10.565 m2 no se halla incluida en la Unidad a efectos de equidistrubición. Si el planificador la hubiera incluido (cosa que la ley de suelo no autorizaba), el resultado del aprovechamiento tipo resultante hubiese sido obviamente el doble y su exceso propiedad del Ayuntamiento naturalmente.

4.- Se trata del denominado "Granero" donde se localizaría luego el Museo de la Ciudad. Originariamente es una finca privada con aprovechamiento lucrativo propio y por lo tanto incluida en la Unidad. Luego, al pasar a ser propiedad del Ayuntamiento por su compra, éste lo excluye de la Unidad sin explicar el porqué, pero al excluirlo modificaron también el aprovechamiento tipo de la Unidad, lo cual obligaba a realizar una modificación del PGOU, cosa que no se hizo.

5.- La Unidad de ejecución UE-1 se halla incluida en el Área de Reparto en suelo urbano número 2. El dictamen del profesor de la Universidad de Zaragoza ignora esto.

6.- Se trata de la finca y del edificio de la Biblioteca (antiguo Ayuntamiento) que el PGOU incluye por error en la Unidad, cuando al tratarse de una dotación pública ha de ser excluida. Sin embargo, su exclusión entraña también la modificación del aprovechamiento tipo y de la edificabilidad de toda la Unidad.

7.- Es la plaza de España, sistema general verde al servicio del barrio y no de la Unidad. Razón por la cual no puede ser incluida en la misma. El PGOU, contra lo que afirma el profesor de Zaragoza, no la incluye.

8.- Por si hubiera alguna duda, la propia ficha urbanística aclara rotundamente que los obras de renovación del sistema general no corren a cargo de la Unidad. El profesor de la Universidad de Zaragoza y el grupo de IU que secunda al exportavoz, ignoran deliberadamente esta determinación de la ficha. La plaza de España, además de no poder ser incluida en la Unidad por imperativo legal, es excluida expresamente por el PGOU.

Por otra parte, en el recuadro de más abajo sobre la información catastral, aparecen todas las fincas afectadas por la actuación e incluidas en la Unidad de ejecución. Entre ellas no está lógicamente la plaza de España. Sin embargo sí están el granero (finca número 11) y la biblioteca (viejo Ayuntamiento) con el número 5.

El PGOU contiene numerosos errores y otras omisiones al diseñar esta Unidad de ejecución. En función del plano que se consulte, puede estar o no incluida la finca de la biblioteca (número 2), que como dotación pública no puede serlo. Sin embargo, en todos ellos sí está incluida la finca correspondiente al denominado Granero (número 1), por su naturaleza de uso terciario y por lo tanto con aprovechamiento lucrativo asignado.

Otro de los planos donde aparece una delimitación de la UE-1 distinta, como puede apreciarse en este en el que la biblioteca ha sido excluida de la Unidad, a pesar de que en la Ficha de Gestión aparece como incluida. En realidad, esta Unidad de ejecución es claramente discontínua: la zona sur y la zona norte, pero el PGOU no la considera así.

El PGOU califica la plaza de España como Sistema General Zona Verde de Barrio VB-7, por la cual se halla al servicio de todo el barrio y no de la Unidad. Esta es una razón más que impide que la plaza de España sea incluida en la Unidad de ejecución, contra lo que afirma el profesor de Zaragoza.

El profesor de Zaragoza ignora en su dictamen que la Unidad de ejecución UE-1 se halla dentro del Área de Reparto número 2, que según la ficha correspondiente tiene exactamente la misma superficie que la propia Unidad. Lo cual significa que si se modifica la delimitación de la Unidad de ejecución (como así ocurrió con el Plan Especial), también ha de serlo el Área de reparto, lo cual entraña una necesaria modificación del PGOU también. El profesor de Zaragoza ignora también (no sabemos si deliberadamente), que el PGOU de San Fernando de Henares se aprobó durante la vacatio legis de la ley de suelo de la Comunidad de Madrid de 2001 (fue aprobado urgentemente en el mes de agosto seis días antes de la entrada en vigor de la nueva ley, precisamente para evitarla). Razón por la cual se aprobó con la ley de suelo de 1995 y posterior modificación de 1997. Por esa causa, el PGOU de San Fernando de Henares contiene Áreas de reparto en suelo urbano, que sin embargo la ley de suelo vigente las suprime. El PGOU de San Fernando de Henares está pues sin adaptar a la nueva ley.

La ficha de gestión urbanística del PGOU (que no ha sido modificada), sigue conteniendo las mismas determinaciones hoy día: inclusión en la Unidad de ejecución del granero (número 1), inclusión también de la biblioteca que es una dotación pública y por lo tanto no puede ser incluida (número 2), y tres fincas privadas (número 3 propiedad de INMOBILIARIA CORRAL SA) que sin embargo no tienen asignado aprovechamiento alguno según la ordenanza particular del PGOU. 

El proyecto unitario de edificación finalmente ejecutado, incumple el propio PGOU en muchos aspectos. Uno de ellos es que la superficie entre los bloques levantados ( que suman 2.451 m2), han de ser públicos y de cesión obligatoria tal y como figura en la ficha de gestión urbanística de arriba. Sin embargo, estos espacios no han sido cedidos al Ayuntamiento a pesar de ser como se dice de cesión obligatoria, y por lo tanto hoy son propiedad de un complejo inmobiliario privado. Este proyecto fue informado favorablemente por los servicios técnicos municipales, a pesar de la evidencia de incumplir clamorosamente el PGOU en este concreto aspecto. Sorprendentemente, ese mismo error es sancionado por las sucesivas Junta de Gobierno Local cuando aprueban en julio de 2009 el Proyecto de Reparcelación presentado por PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL. 

El proyecto de edificación reconoce que se levanta sobre ámbitos de fuera de la Unidad de ejecución y con ordenanzas distintas (caso de los llamados edificios adheridos número 4 y 5), lo cual es absolutamente irregular. A los propietarios de estos edificios adheridos a la Unidad, se les hizo creer que estaban fuera de ordenación (cuando no era verdad), y por ello podían ser expropiados. Todos ellos aceptaron ser expropiados y con el mismo justiprecio que los de dentro de la Unidad. Sin embargo el aprovecho tipo de estos edificios que estaban en un Área de Reparto distinta, era mucho mayor del que finalmente aceptaron.

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(continuará)