PLAZA DE ESPAÑA: CÓMO APROPIARSE DE UN ESPACIO PÚBLICO (es decir, de todos)

HABLA D. VICTORIANO CUESTA ÁLVAREZ (...en el 2007)

***

D. VICTORIANO CUESTA ÁLVAREZ, en su calidad de administrador de WOODMAN SL y como representante de los propietarios de la UE-1, nos ilustra con sus vastos conocimientos en materia de urbanismo, en un gratuito local del año 2007. Y nos advertía que los propietarios no podían aceptar las propuestas del Ayuntamiento porque la escasa edificabilidad de 1,8 m2/m2 asignada a la Unidad de Ejecución, hacía ruinosa e inviable la actuación por su nula rentabilidad. Sabemos que el acuerdo final aprobado en el pleno del día 26 de mayo de 2008 fue que los bienes y derechos de los propietarios a expropiar, se valoraban de forma tal que recibirían, libres de cargas, 1 m2 por cada m2 aportado. Eso significaba que el Ayuntamiento, que retenía el 49 % del aprovechamiento (el 0,8 por m2 edificable), tenía que financiar toda la obra con ese porcentaje. Cada metro cuadrado de los propietarios fue valorado a 701,10 €, y el coste final que había que devolverles libre de cargas sería de 1.400 €/m2. Esta es la propuesta finalmente aceptada por los propietarios y aprobada por el Ayuntamiento. Esto sí que era una ruina, pero para el Ayuntamiento claro. Un año después D. VICTORIANO CUESTA se convirtió en el verdadero gestor de la sociedad PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL como administrador de WOODMAN SL. Pero parece que ya lo han cesado.

LA UNIDAD DE EJECUCIÓN TAL Y COMO LA RECOGE EL PGOU

***

La Unidad de Ejecución UE-1 es así denominada porque el PGOU la designa como un ámbito de suelo urbano no consolidado que requiere una ordenación pormenorizada (previsiblemente con un PERI), y, además, una justa distribución de cargas y beneficios. Es fácil comprobar en la propia ficha urbanística del PGOU, que la plaza de España, Sistema General verde o de espacio libre, NO ESTÁ INCLUIDA EN LA UNIDAD, porque ya existe, es de propiedad municipal y porque así lo dispone la ley y desde luego así lo recoge correctamente el propio PGOU como no podía ser de otra manera. Así, el aprovechamiento máximo asignado a la Unidad y que es igual al patrimonializable, está calculado precisamente excluyendo la plaza de España y es de 18.591 m2.

Pero no se sabe bien el porqué, lo cierto es que esta Unidad, en lugar de ser gestionada como lo que es, una actuación sistemática, lo ha sido como una actuación asistemática. Es decir, obviando el obligatorio principio equitativo de reparto de cargas y beneficios. Y de esta forma, el espacio público de la plaza de España (del suelo y del subsuelo) que fue aportado ilegalmente a la sociedad por el señor Alcalde, incumpliendo el PGOU y la Ley de suelo, permitiría finalmente que las cargas (los costes finales de operación) fueran soportadas por bienes públicos ilícitamente aportados, mientras que los beneficios exclusivamente lo fueran para los propietarios, ya que recibirán más de 10.000 m2 de nueva construcción financiados con las plazas de aparcamientos subterráneos apropiados por PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL. He aquí el cómo y el porqué de la apropiación (privatización) de un espacio público que era de todos.

UNA EDIFICABILIDAD BAJO RASANTE QUE NO COMPUTA

***

Nada mejor para ilustrar lo que se dice que la propia licencia concedida a PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL por quien, al fin y al cabo era su Consejero Delegado, el Concejal de Política Territorial. Como puede verse en el Decreto de la licencia (dictado cuando aún el PGOU prohibía los aparcamientos), señala una edificabilidad bajo rasante de nada menos que 15.674,75 m2 (casi tanto como sobre rasante), si bien esta edificabilidad ¡no es computable según el PGOU! Es decir, se puede construir toda una ciudad bajo rasante en nuestro municipio pero no sería computable, lo que permite su apropiación sin límite alguno, tanto como sea posible construir.

No hace falta decir que D. VICTORIANO ya ha resuelto el problema de la viabilidad económica (o eso creía él, claro), pues he aquí cómo aparece la mercantil que gerencia (y que preside el señor Alcalde), como la titular de toda la edificabilidad: nada menos que 37.429,60 m2, cuando la ficha urbanística solo autorizaba como máximo 18.591 m2.

Los costes de la actuación calculados por el arquitecto director de la obra, incluía ya los correspondientes a los aparcamientos subterráneos y la urbanización de la plaza de España, y arrojaba una cifra de algo más de 41 millones de euros. A ello había que sumarle gastos por realojos, honorarios de dirección de obra, gastos de gestión y financieros. En total unos 51 millones de euros. La cifra final aprobada por la Junta universal celebrada el día 19 de junio pasado, es, como ya se conoce, de más de 78 millones de euros. Sin comentarios.

LOS COSTES DE LAS EDIFICACIONES A DEVOLVER A LOS PROPIETARIOS, NO ESTÁN CONTABILIZADOS EN EL BALANCE

***

El cálculo de los costes realizado por el mismo arquitecto director de las obras y conocido y aprobado incluso por el propio Ayuntamiento, de las edificaciones a devolver a los propietarios y  cuyo sobrecoste ha de ser soportado por el resto de la actuación (incluidos los aparcamientos subterráneos del subsuelo público de la plaza de España), es de más de 19 millones de euros. También este coste se ha sobrepasado, pero incluso dándolo por bueno, ¡no figura como obligación reconocida en las cuentas aprobadas! Es decir, se trata de partidas que habría que sumar a los 78 millones de euros recogidos ya como costes en el pasivo. Los propietarios, como acreedores de la sociedad desde su constitución, no tienen este importe recogido en el balance de la sociedad aprobado en la última Junta universal.