BANKIA Y PLAZA DE ESPAÑA: EL PARADIGMA DE LA BURBUJA

CÓMO SE CREA UNA BURBUJA,

Y QUIÉN ACABARÁ PAGÁNDOLA 

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(El ejemplo del caso de PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL)

(I)

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Las aguas del mundo financiero español vienen revueltas desde hace tiempo, y las de BANKIA (Caja Madrid, Bancaja, Caixa Laitena, Caja Segovia, Caja de la Rioja, Caja de Ávila y Caja Segovia) en esta misma semana con grandes sobresaltos. Primero fue el informe del Banco Financiero y de Ahorros (BFA), matriz del grupo de Bankia que cerró el año 2011 con un volumen de activos problemáticos de nada menos que 31.800 millones de euros. Todos ellos procedentes del sector inmobiliario. Las cuentas consolidadas presentadas por BFA lo han sido fuera de plazo, sin auditar, y comunicadas como hecho relevante a la CNMV el viernes pasado. Hoy nos desayunamos con la noticia de que el gobierno se propone "inyectar" dinero público a Bankia por importe de 10.000 millones de euros, y también con la inesperada noticia de la dimisión de su presidente Rodrigo Rato. 

Todo el mundo (y desde luego especialmente los mercados financieros) venían señalando a BANKIA como uno de los problemas más acuciantes de la banca española, cuya insostenible situación era la causa que arrastraba también al resto de la banca. La crisis que vivimos es la resultante, entre otras causas, de una formidable burla a los organismos reguladores y al sentido común. La burbuja financiera creó una gigantesca burbuja inmobiliaria alimentada por los primeros sin medida alguna, produciendo una enloquecida subida del precio de la vivienda y encadenando para largos años a muchos compradores en hipotecas inacabables. Y ahora estamos pagando las consecuencias.

Un paradigmático ejemplo de cómo se ha creado esa burbuja inmobiliaria, lo constituye el caso de la mercantil PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL. Entre las provisiones realizadas por BANKIA sobre préstamos dudosos, aún no se ha contabilizado el de los concedidos a la mercantil mixta que preside nuestro alcalde, pero no tardará en formar parte de esa ignominiosa lista. Veamos cómo se generó un activo tóxico en el mismo corazón de nuestra ciudad.

CÓMO SER UN PROMOTOR SIN PONER UN EURO

En el mes de mayo de 2008, nuestros munícipes decidieron acometer la actuación urbanística más compleja y más emblemática también: la de la UE-1 de la Plaza de España. Aunque inicialmente y con anterioridad (y el PGOU así lo contempla también), el equipo de gobierno había elegido el sistema de actuación por expropiación, pronto se movilizaron los propietarios afectados, los grupos de la oposición y una promotora privada llamada WOODMAN SL, con el objeto de formar un frente común contra las pretensiones del equipo de gobierno de IU. Y finalmente lo consiguieron. Consiguieron que IU diera marcha atrás en sus pretensiones expropiatorias, y firmar un formidable enjuague consistente en asumir las pretensiones de los propietarios afectados que fijaron un justiprecio (formalmente cifrado en 701,10 €/m2 expropiado, y que hay que devolverles sin cargas por el doble de ese valor), así como que la ejecución la realizara el Ayuntamiento.

Acordaron pues constituir una empresa mixta denominada PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL, con participaciones suscritas por el Ayuntamiento en un 49% (para lo cual el señor alcalde aportó la plaza de España sin acuerdo alguno de los órganos competentes), y los propietarios suscribieron el 51 % restante aportando sus inmuebles. Dichas suscripciones se hicieron mendiante aportaciones NO dinerarias, y su capital social acabará siendo, tras una nueva ampliación realizada en noviembre de 2008, de 22.796.266,50 €. Es decir, la flamante promotora presidida por nuestro señor alcalde, tiene un capital social inicial de nada menos que de 3.800 millones de pesetas, para los que prefieran hacer las cuentas en esa moneda. Desde luego un capital social impresionante y mucho mayor que el de muchas de nuestra mayores empresas constructoras cotizadas. Solo hay un problema: que en la caja no ha entrado un euro porque todo ese capital social ha sido constituido con aportaciones no dinerarias. Y una de esas aportaciones es nada menos que un bien público: la plaza de España, que como cualquiera sabe, es inalienable e inembargable. Y la han valorado nada menos que en 9.175.996,80 €. Es decir, al menos el 49 % del capital social de la empresa mixta presidida por el señor alcalde, no puede ser hipotecada ni desde luego embargada. 

Y EMPIEZA LA FIESTA : PAGA CAJA MADRID

La empresa mixta se constituyó ante el señor notario de San Fernando de Henares, D. Rafael CERVERA RODILLA, el día 9 de julio de 2008, y a pesar de ser una promotora recién constituida y sin experiencia alguna en la promoción (los promotores, al menos formalmente, eran el señor alcalde y su concejal de urbanismo, presidente y consejero delegado respectivamente), obtienen rápidamente un primer préstamo de Caja Madrid de más de 13 millones de euros. Esos 13 millones de euros iniciales estarían garantizados por una finca resultante, la 30.791, de más de 20.521 m2, sobre la que se constituyó la hipoteca correspondiente, otorgada el día 30 de diciembre de 2008 por el señor alcalde como presidente, y su concejal de urbanismo como consejero delegado. La finca agrupada resultante lo es por agrupación de otras existentes, entre las cuales está una, la 30.659 de 10.690 m2. Es decir, la plaza de España. Es así que desde ese momento, 30 de diciembre de 2008, el señor alcalde y su concejal de urbanismo, gravan un bien de dominio público con una hipoteca. La plaza de España quedó hipotecada en favor de Caja Madrid. Pero a este disparate le seguirían otros muchos más.

(continuará)