CAJA MADRID Y EL RATING DE FERIA (I)

O CÓMO APROBAR UN FALLIDO DESDE SU ADMISIÓN

***

Con los préstamos hipotecarios concedidos a PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL se pone de manifiesto la forma de operar en el pasado de esta entidad financiera, y al mismo tiempo explican bien la razón por la que tuvo que ser rescatada. A pesar de todo, es preciso decir que Caja Madrid (hoy Bankia) es la única entidad que ha puesto dinero en esta operación, junto con las constructoras que han financiado con sus propios recursos el 70 % de la obra y ahora no cobran.

La sociedad mercantil mixta que preside el Alcalde no tenía antecedentes mercantiles puesto que fue constituida a mediados del 2008. Sus administradores y especialmente su Consejero Delegado D. JOAQUÍN MARTÍNEZ (presidente ejecutivo efectivo) carecía de experiencia empresarial alguna. El capital social está constituido por aportaciones no dinerarias, algunas de las cuales son ficticias y otras inembargables (caso de la plaza de España), o han de ser demolidas. Y, por si fuera poco, el plazo de vigencia de su actividad finalizará según sus estatutos a los 64 meses máximo (debe de ser liquidada en octubre de este año), a pesar de lo cual Caja Madrid le concede siete hipotecas por importe de 54 millones de euros y con periodos de amortización hasta los años 2021 y 2037. 

Veamos pues cuál ha sido y es la peripecia de esta disparatada operación (una de tantas) llevada a cabo por Caja Madrid.

EL ENTORNO FINANCIERO

***

Caja Madrid nos obsequiaba justo en el mismo momento en que estaban tramitándose los préstamos hipotecarios a PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL (septiembre de 2009), con un informe en el que afirmaba que en el primer trimestre del año 2009 se mantuvo el colapso general de la actividad (financiera) con síntomas inquietantes de la economía mundial de parecida o mayor intensidad que en la Gran Depresión de 1929. En España, la burbuja inmobiliaria inducida por la burbuja financiera había estallado ya hacía meses, y Caja Madrid lo sabía como puede verse por este Informe semestral publicado en septiembre de 2009. A pesar de todo lo cual seguían dándose préstamos a promotores inmobilarios sin experiencia alguna, y a empresas sin trayectoria mercantil de ninguna clase como PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL.

EL RATING Y EL SCORING

***

Caja Madrid nos daba también seguridad de que su política de gestión del riesgo era un pilar estratégico. De la misma forma que nos aseguraba que para autorizar las operaciones, contaba con modelos homologados de calificación y herramientas como rating y scoring (modelos informáticos inteligentes de toma de decisiones para la admisión, evaluación y seguimiento del riesgo).

Y para mayor seguridad nos decía que esos modelos habían sido aprobados por el Banco de España en el mes de junio de 2009. Es decir, los préstamos hipotecarios autorizados a PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL fueron sometidos a procedimientos autorizados y homologados por el Banco de España en junio del mismo año. Pues una de dos, o esos modelos de rating y scoring de Caja Madrid fallaron más que una escopeta de feria, o sencillamente, si fueron denegados, alguien intervino para forzar el rating.

EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

***

Esta es la composición del Consejo de Administración de Caja Madrid en el año 2009. No caben más políticos. Es un escandaloso reparto del botín entre viejos militantes de los tres partidos. Incluso algunos que se cuelan a través del tercio patronal-sindical denominadas "entidades representativas".

Este consejo solo tiene dos vicenpresidentes, y uno de ellos es un viejo conocido de la casa porque lleva muchos años en ella. Fue nombrado por el tercio municipal y milita en Izquierda Unida: se llama JOSÉ ANTONIO MORAL SANTÍN.

 

El señor MORAL SANTÍN también logra formar parte de la Comisión ejecutiva, decisivo órgano donde se toman las decisiones "políticas" y de gestión más importantes. Su inclusión en la C.E. se debió a un pacto de Miguel BLESA con la Sección Sindical de CC.OO., cuando un sector del PP y otro del PSOE intentaron cesar al presidente algunos años antes.

 UN ROSARIO INTERMINABLE DE DISPARATES

***

Una muestra bien elocuente de los disparates y de los tremendos fallos que Caja Madrid ha cometido con esta operación, puede verse en las escrituras de las siete hipotecas concedidas, todas ellas otorgadas ante el mismo notario de San Fernando y en el mismo día.

En efecto, mientras en una de ellas se afirma que PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL está constituida por tiempo limitado, en otra se afirma que lo está por tiempo indefinido. Todo da igual. 

LA SOBRETASACIÓN

***

Caja Madrid utilizaba una empresa de su propiedad, TASA MADRID SA (Bankia la vendió en 2012 a TINSA), para realizar las tasaciones de las operaciones crediticias que tramitaba. En el caso de las hipotecas concedidas a PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL, el principal de las siete hipotecas (autorizadas todas el mismo día 14 de septiembre de 2009), lo son por importe de 54.009.876,00 € (en el Balance de las cuentas de 2011 de PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL figura como dispuesto todo el importe). Y la tasación para costas y gastos hecha por TASA MADRID SA fue de 77.398.224,40 € , si bien los mismos bienes fueron valorados en escritura ante el mismo notario por PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL en poco más de 22 millones unos meses antes. 

Así pues, los préstamos concedidos lo fueron para construir 23 locales comerciales, 88 viviendas protegidas, 62 libres y 689 plazas de aparcamiento. Por ello, la tasación de Caja Madrid significa que los garajes no pueden ser vendidos por debajo de 21.200 € cada uno, los locales comerciales con un precio mínimo al menos de 4.830,00 €/m2, las viviendas libres a una media de 484.438,00 € cada una, y las viviendas protegidas a no menos de 187.780,00 € de media por vivienda, cuando la media del precio máximo de venta de las viviendas protegidas en San Fernando de Henares es de 173.430,34 € para el tipo medio alto del Régimen General.

Asimismo, además de otras condiciones, estas hipotecas se formalizan a un tipo del 3,41 % de interés (salvo para los garajes que es del 3,61 %), con tres años (36 meses) de carencia (solo se amortizan intereses trimestralmente) o preamortización que finalizó el 14 de septiembre de 2012, y con plazos de amortización para los locales y los garajes de 120 meses más (año 2021) y para las viviendas de 300 meses más (año 2037). El tipo fijado para intereses de demora es más 4 puntos al ordinario de 3,41, pudiendo alcanzar un tipo de demora máximo del 10 %. 

Estos préstamos hipotecarios entraron en periodo de amortización el día 15 de septiembre de 2012, lo que significa que PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL ha de pagar cada mes solo en concepto de cuota ordinaria de amortización de los préstamos el importe de 374.741,15 €/mes. La sociedad mercantil que preside el señor Alcalde lleva sin pagar las dos cuotas trimestrales últimas de preamortización (junio y septiembre de 2012), así como cuatro cuotas ordinarias de amortización vencidas desde septiembre de 2012 a enero de 2013. Es decir, su mora supera los tres meses, lo que obliga a Bankia a reclasificar estos préstamos como dudosos (solo por mora del cliente, sin contar por otras razones), y provisionarlos al menos en el 50%. Solo en concepto de cuotas impagadas de amortización (capital e intereses) a Bankia, PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL tiene una deuda acumulada de 1.498.964,00 € desde el mes de septiembre pasado hasta hoy. Y ello sin contar los intereses de demora y las cuotas de preamortización (junio y septiembre) también impagadas.

EL PAPELÓN DE BANKIA

***

Como se ha dicho antes, los préstamos hipotecarios que Bankia mantiene hoy con PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL están clasificados como dudosos y en varias causas de resolución y ejecución para recuperar, al menos, las garantías hipotecadas. Sin embargo, según nuestras noticias Bankia está dispuesta a refinanciar (es un decir, claro) la operación. Es evidente que no escarmientan. Veamos.

Bankia, en cumplimiento de las duras disposiciones del Ministerio de Economía y del Banco de España, se ha visto obligada a revisar las tasaciones de las garantías de toda su cartera crediticia al sector inmobiliario. En el caso de los préstamos dudosos las nuevas tasaciones lo han sido entre el 50 y 70% de las tasaciones iniciales. Estas minoraciones del valor de las garantías hipotecarias se debe, naturalmente, al evidente deterioro de los activos inmobiliarios.

Lo anterior significa que para el caso de PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL, la tasación inicial efectuada por importe de 77.398.224,40 €, ha sido reducida al menos a la mitad. Es decir, poco más de 38 millones de euros. O lo que es lo mismo, Bankia valora hoy los activos de PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL puestos en garantía hipotecaria, en el mismo importe que se debe a las empresas constructoras. Para mayor esperpento, mientras Bankia valoraba (retasaba a la baja) estas garantías a la mitad, los partícipes de PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL el día 19 de junio de 2012 aprobaban unas cuentas en las que se valoraban esos mismos activos en más de 85 millones de euros. Y claro está, la empresa auditora de las cuentas LAES NEXIA AUDITORES, firmaba su informe asegurando que las cuentas de la sociedad reflejaban fielmente la situación finanaciera y patrimonial de la mercantil que preside el señor Alcalde. Sin comentarios.

Esta posible refinanciación de la operación por parte de Bankia de lo que evidentemente es un fallido de libro, solo puede ser posible por dos razones: en Bankia se han vuelto todos locos, o hay un mirlo blanco dispuesto a pagar el estropicio. El mirlo blanco solo pueder ser el Ayuntamiento, claro.

***

(continuará)