VIVIENDA ¿LA VUELTA A LA BARBARIE?

 

VIVIENDA ¿LA VUELTA A LA BARBARIE?

El problema de la vivienda es sin duda uno de los más drámaticos que se vive en la actualidad y no solo en nuestro país, pero mucho más agravado desde luego por razones multicausales. Y, sin duda, por unas políticas dispersas de las administraciones acuciadas ahora, además, por la falta de los recursos necesarios después de tantos años de bostezo y desistimiento de este gravísimo problema, que condenará a generaciones enteras al precario habitacional.

Alarmadas las administraciones por ello (el primero de los problemas que se identifica en las encuestas del CIS, el otro son los políticos), se dedican ahora a anunciar soluciones mágicas que no van a solucionar el problema de raíz (tampoco es fácil, ciertamente) porque lo que se está heciendo y se pretende hacer son parches urgentes con la finalidad de poner, por tortuosas vías legalmente heterodoxas, suelo finalista en carga a la mayor brevedad posible y al precio que sea.

Así, el gobierno central, después de años de abandono, se ha apresurado a presentar lo que dice es un Plan de Viviendas (a buenas horas) que se financiaría con 7.000 millones de euros (se supone que con deuda) cuando ni siquiera son capaces de aprobar unos Presupuestos a lo largo de toda esta legislatura.

Y, por su parte, las Comunidades como las de Madrid, Cataluña y Valencia que más acusan el problema por ser las receptoras de voluminosas oleadas de inmigraciones, se apresuran también a urgentes modificaciones legislativas para tratar de dar respuesta al problema.

En el caso de Madrid, aprobando apresuradamente una denominada Ley de Impulso para el Desarrollo Equilibrado de la Región (LIDER), con la misma idea: liberar suelo finalista acortando los plazos y poniendo instrumentos de planeamiento en manos de los Ayuntamiento como los denominados Plan Estratégicos Municipales, que vienen a ser una especie de alternativa intermedia de los Planes Generales y los de segundo grado pero de cuya revisión, por su alarmante tardanza, huyen unos y otros.

REDENSIFICAR LA CIUDAD

Prepárense porque, en los próximos meses, un nuevo concepto urbanístico se va a poner de moda: redensificar, es decir, incrementar la densidad de viviendas por Hectárea llegando, según dicen, a 70 viviendas/Hectárea frente a los actuales 35 viv/Hectáreas en buena parte de los desarrollos en marcha.

El Ayuntamiento de Madrid ya está confeccionado su propio Plan Estratégico con la pretensión de tenerlo aprobado y en funcionamiento el año que viene. Eso sí, sin tocar el PGOU que es del año 1997 y no se halla adaptado (como el de San Fernando) a la Ley de Suelo de Madrid.

La idea es que ese Plan Estratégico reasigne una nueva densidad de viviendas por Hectárea en la proporción de un 20 o 30 viviendas más de las que tienen reconocido hoy en los diferentes sectores en proyecto o en ejecución. Esto, ciertamente, supone toda una revolución y parte de la consideración de acelerar para poner en el mercado por la vía más rápida posible, una gran bolsa de unidades de aprovechamiento obtenidas mediante los cambios de usos de reservas dotacionales y de los terciarios a viviendas también. Según los planes municipales de Madrid, pretenden con ello crear sobre la ciudad ya construida o en construcción, el equivalente a una ciudad como Sevilla porque, según prevén, en los próximos años la ciudad de Madrid y su Área Metropolitanta crecerá a razón de 130.000 nuevos habitantes/año que no provienen, precisamente, del crecimiento vegetativo de la ciudad sino de la inmigración interior y exterior. Se viene pues en materia de urbanismo un cambio de paradigma con todas las implicaciones que eso tiene desde el punto de vista sociológico, político y económico.

Como se dice, el cuello de botella sobre el que las administraciones pretenden operar de manera urgente, aunque tardía, es la de liberar la mayor cantidad de suelo ya urbanizado o en ejecución con objeto de tratar de evitar el estrangulamiento de oferta al menos de suelo finalista.

Arriba, en rojo, los desarrollos previstos por la ciudad de Madrid, cuyo mayores áreas están previstas en la zona sureste próxima a San Fernando y Cosalada

Fue la Ley de Suelo de 1975 y el Reglamento de Planeamiento de 1978 las disposiciones legales que, recogiendo criterios racionales, fijaron como límite para los nuevos desarrollos urbanísticos una densidad máxima de 75 viviendas por Hectárea. También se regulaban las cesiones obligatorias de reservas para dotaciones locales: docentes, sanitarias, culturales, etc., así como las zonas verdes y espacios libres. Todas esas reservas estaban  referenciadas al ámbito espacial del plan de desarrollo correspondiente y al número de viviendas que el mismo iba a albergar.

Las zonas verdes, para las que la Ley de Suelo de 1975 exigía en casos de cambios un preceptivo informe de nada menos que el Consejo de Estado, cuando desapareció tal rqeuisito a raíz de la sentencia del TC de 1997 se desapoderó al Estado y declaró las competencias de las Comunidades Autónomas, la mayoría de ellas lo suprimió en sus leyes de suelo. Entre ellas la Comunidad de Madrid. De esta forma quedaron desprotegidas y sin blindar las reservas dotacionales de la zonas verdes y espacios libres.

Fueron luego, sin embargo, varias resoluciones provenientes del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) las que introdujeron el principio de "no regresión" en materia de medio ambiente, y quien comenzó a fijar doctrina acerca del blindaje para zonas verdes y espacios libres. Es un principio este que no figura expresamente en ningún tratado internacional de la UE, pero que ha sido de construcción jurisprudencia del TJUE que ya vienen aplicando los tribunales españoles desde hace mucho tiempo en razón de lo previsto en el  Convenio Europeo de Derechos Humanos. La cuestion es: ¿puede serle de aplicación el mismo blindaje de "no regresión" o "cláusula standstill" a las reservas dotacionales que ahora se van a convertir en viviendas en la Comunidad de Madrid? En nuestra opoinión, sí.

Y ¿QUÉ PASA EN SUELO URBANO?

DOS EDIFICIOS DE MUESTRA DE CÓMO SE GESTIONA EL SUELO URBANO POR EL AYUNTAMIENTO DE MADRID, PERMITIENDO AJUSTES DE LOS APROVECHAMIENTOS ASIGNADOS MEDIANTE LA TÉCNICA DE LAS ÁREAS DE REPARTO

El PGOU del municipio de Madrid data del año 1997 y, al igual que el de San Fernando, no está adaptado a la Ley de Suelo de la Comiunidad de Madrid que, para el suelo urbano, suprimió las conocidas como Áreas de Reparto que tenían por objeto fijar ámbitos con criterios de reparto equitativo de cargas y beneficios en esta clase de suelo. La aplicación de esta técnica en suelo urbano es muy compleja e, introducida por la Ley de Suelo de 1990, solo era obligatoria en municipios mayores de 50.000 habitantes.

Esta técnica de gestion urbanística del suelo urbano, como se dice, resulta de una gran complejidad, pero en Madrid capital se viene aplicando porque el PGOU es anterior a la actual Ley de Suelo. Y su aplicación práctica en determinados ámbitos, permitía evitar lo que se conoce por la lotería del planeamiento e introducír mayor equidad en los ámbitos en los que se aplica porque, permite dos cosas: i) movilizar unidades de aprovechamiento dentro de cada Área y ii) obtener también buenos ingresos para el Ayunteamiento por la venta de las Unidades de Aprovechamiento.

PRÓXIMA ENTRADA

LA CIUDAD INVISIBLE: EL CASO DE SAN FERNANDO DE HENARES Y SU PROBLEMA DE LA VIVIENDA

ALGUNAS APORTACIONES PRÁCTICAS

El caso de San Fernando de Henares es mucho más drámatico puesto que, al estado general de la cuestión, se unen las calamitosas deciciones adoptadas por los equipos de gobierno en la gestión del PGOU que, en algunos casos, resultan ya irreversibles. Su planificación a colmatación (no solo para el suelo urbano sino también para el urbanizable), hace suponer que el suelo para uso residencial ha llegado a plena colmatación. Sin embargo eso no es así por cuanto que, si bien restringido a determinados ámbitos, es posible mediante técnicas de gestión inteligente, obtener suelo para la puesta en carga de aproximadamente unas 500 viviendas a corto plazo. En las próximas entradas realizaremos algunas de la propuestas que, además, ya le hicimos al alcalde en el año 2019. Naturalmente eran otros tiempos y otro gallo cantaría si, en lugar de desdeñar aquella nuestra propuesta, hubiera aceptado al menos estudiarla y tratar de escuchar su viabilidad. No quiso.

No fue posible porque, al igual que sucediera con sus antecesores, en lugar de escuchar se dejaron llevar por los abruptos consejos de sus asesores aúlicos y tirar hacia adelante sin reparar en gastos. El resultado es este: el bloqueo más absoluto en la actuación estrella del centro histórico con todos los instrumentos de planeamiento y de gestión anulados por ilegales. Desarrollaremos pues en las próximas entradas nuestras propuestas desde la más estricta legalidad, incluida una posible via de solución de la actuación de plaza de España. Pero, eso sí, no aceptaremos ni atajos legales ni, desde luego, la arrogante displicencia mostrada hasta ahora por el alcalde y sus adláteres, en un asunto del que debe creer que tiene solución alguna sin contar con nosotros y haciendo oídos a entidades fantasmas. En sus manos está pues.

Arriba, el último intento de negociación y buen entendimiento con el Ayuntamiento ofreciendo nuestros estudios y conocimientos para solucionar de forma favorable al Ayuntamiento, el caso plaza de España. La última reunión que tuvimos con representantes del equipo de gobierno para estudiar el asunto se celebró por zoom el día 24 de febero de 2020. La reunión acabó abruptamente porque la cargo de confianza de Corpa, la señora Herranz, dio por terminada la reunión al no obtener de nosotros la retirada incondicional del recurso contencioso de las licencias. Ahí acabó todo. 

Nuestra propuesta para la solución de la actuación en la UE-1 (plaza de España) estuvo pues sobre la mesa del alcalde ya a finales de 2019 y principio de 2020. Antes de los fallos judiciales. Tuvo el alcalde pues la oportunidad de anticiparse a la solución ofrecida con toda nuestra humilde intención de favorecer la salida negociada antes de que se hubieran pronunciado los Tribunales. Pero todo saltó por lo aires cuando la cargo de confianza política del acalde Corpa, que era la que realmente mandaba pues la pesencia en la reunión del entonces concejal de urbanismo no sirivió de nada porque nada dijo, se empecinó en un solo objetivo: obtener de nosotros la retirada de los recursos contra las licencias. Hoy, el problema se ha multiplicado por cien. No obstante, nuestra disposición no ha variado al respecto, estamos dispuestos a echar un cable al Ayuntamiento par solucionar este formidable embrollo en el que ellos y solo ellos se han metido. A condición claro está, de negociar de buena fe y con todas las calves sobre la mesa. La ocasión es propicia antes de que un Tribunal ordene defintivamente la demolición de los ilegalmente construido. Pero si el alcalde o sus asesores piensan que tienen alguna solución viable legalmente sin contar con nosotros, que siga el empecinamiento y hasta la derrota total.