EL PLAN VIVE O UN PLAN PARA VIVOS

 

¿EL PLAN VIVE O UN PLAN PARA VIVOS?

El dramático problema de acceso a la vivienda en toda España y, más significativamente, en las grandes urbes como Madrid o Barcelona receptores de migrantes en cantidades inasumibles (Madrid recibió el año pasado 132.000 nuevos ciudadanos extranjeros según los censos oficiales y así viene sucediendo desde hace varios años), se asemeja mucho al exodo del campo a la ciudad de los años desarrollistas de los sesenta del franquismo, resuelto entonces mediante el chabolismo salvaje y la construcción de barrios y calles fuera de todo control y sin los servicios y dotaciones más elementales.

Ahora, se vive una situación muy parecida en las urbes que reciben todo tipo de emigrantes sean estos legales o ilegales, con las consecuencias lógicamente de que no hay viviendas disponibles para todos además de pasar a engrosar casi todos ellos la llamada por la banca demanda insolvente, por lo que solo pueden acudir a ocupar viviendas en alquiler y estas se rifan en apenas horas. La situación es pues dramática.

UN PROBLEMA COMPLEJO CON SOLUCIONES NADA SENCILLAS: LA TORMENTA PERFECTA

Los poderes públicos deben poner los medios para paliar este problema de acceso a un elemento de primera necesidad que, al mismo tiempo, constituye un medio de ahorro cuando no de especulación que hace que ahorradores e inversores especuladores, acaparen la producción de un elemento que no deja de subir y subir como consecuencia de un montón de factores que inciden en su carestía rompiendo todas las previsiones, y hallándonos en una situación de auténtico desbordamiento de las políticas públicas de vivienda y suelo que, en muchos casos, han contribuido también a crear este formidable cuello de botella que tampoco admite soluciones fáciles ni demagógicas cualquiera que sea el color político de los gestores públicos. Más volcados en actuaciones a corto plazo que son los ámbitos temporales en los que se mueven los políticos sean del color que sean, no se engañen.

La Comunidad de Madrid, ha implantado un denominado Plan Vive consistente en una solución a medio camino entre la escuela de Jesús Gil y la patada a seguir del problema en la que, además, se han involucrado los Ayuntamientos de todos los colores porque, de lo que se trata es de hacerse la foto final de la entrega de llaves y a otra cosa mariposa.

Y, decimos que es parecido al modelo de gestiòn del problema de Jesús Gil en Marbella porque, mediante la modificación del artículo 36 de la Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid, se va a permitir que suelos dotacionales nacidos de obligaciones urbanísticas para dar servicio a los ciudadanos de los ámbitos efectados, vean con estupor cómo de un plumazo y sin información previa, aquellos sistemas locales reservados por las Planes de Urbanismo para dotaciones docentes o sanitarias como es este caso, se transformen de la noche a la mañana en solares sobre los que se levanten miles de pisos a costa, lógicamente, de cargarse miles de dotaciones públicas que desaparecerán para convertirse en lucrativos negocios privados que serán quienes financiarán y explotaran finalmente el Plan Vive, mediante concesiones a largo plazo de 50 o 75 años, y que recuerdan la vieja fórmula del retrógrado derecho de superficie.

En Marbella, cuando Jesús Gil llegó a la alcaldía entendió el problema en los mismos términos, de forma tal que, allí donde había un solar vacante aunque se tratara de reservas dotacionales, aprobó un nuevo PGOU y recalificó todos los que encontró y que no eran otros que dotaciones nunca ejecutadas, precismaente, por las administraciones públicas. El modelo de negocio es exactamente el mismo, con la diferencia de que, ahora y en Madrid, todas las administraciones cualquiera que sea el color se prestan con entusiasmo al mismo juego

EL CASO DE SAN FERNANDO O CÓMO OBRAR EL MILAGRO DE CONVERTIR SOLARES DOTACIONALES EN USOS CON APROVECHAMIENTOS LUCRATIVOS CON UN SIMPLE INFORME URBANÍSTICO

El pasado mes febrero el Pleno municipal acordó realizar lo que llaman una mutaciòn demanial subjetiva consistente en ceder gratuitamente a la Comunidad de Madrid dos parcelas dotacionales de titularidad municipal, que hay en la calle Gustavo Adolfo Bécquer y que se corresponden con equipamientos educativos provenientes del Plan Parcial del Sector 3 del PGOU de 1988. Se trata por lo tanto, de sistemas locales que dan o deberían dar servicio a los ciudadanos de ese ámbito y que, tras este acuerdo, desaparecerán para ver levantadas allí unas torres de cinco plantas.

El acuerdo fue adoptado con los votos favorables de PSOE, PP y VOX y con los votos en contra de Más Madrid.

En rojo, las parcelas que se pretenden ceder a la Comunidad de Madrid calificadas como reservas docentes: sistemas locales que dan servicio a los ciudadanos que viven en las 104 viviendas señaladas en amarillo

Este Plan Vive destinado a poner en marcha un cupo de 20.000 viendas para alquiler, ha tenido su continuidad y apoyo en una modificación de la Ley de Suelo del año 2022, consistente en autorizar estos cambios de uso de dotaciones públicas en residenciales cumpliendo determinadas condiciones, entre otras, que no disminuyan las dotaciones previstas en el ámbito donde se localice la actuación. El problema es que, el cumplimiento de esas condiciones, queda en manos de los ayuntamientos y, como ha sucedido en el caso del de San Fernando, no repararán en hacer trampas en el solitario. Veamos qué se ha hecho en ese acuerdo de pleno votado por todos los grupos menos por Más Madrid.

SUPRIMIR DOTACIONES LOCALES OBLIGATORIAS INCREMENTANDO LA DENSIDAD DE VIVIENDAS PERO INCUMPLIENDO LAS RESERVAS OBLIGATORIAS DEL ZONAS VERDES

La Ley de suelo modificada en 2022 indica que estas actuaciones pueden llevarse a cabo en aquellos solares "vacantes" y sobre dotaciones que sean resevas educativas, culturales, etc.. Pero, ¿cuáles son en el caso de San Fernando los solares vacantes? Casi todos estos solares "vacantes" provienen de los Sectores urbanizables ya incorporados del PGOU de 1988, pero que están programados en el Programa de Actuación del PGOU de 2002. Veamos algunos ejemplos muy significativos.

He aquí un solar que según la Ley sería vacante. Tiene 8.500 m2, es de titularidad municipal y proviene del SUP nº 1 del PGOU de 1988. Su uso es de equipamiento educativo y se corresponde con reservas obligatorias del Plan Parcial del Sector 1, pero programada su ejecución para el primer cuatrienio del PGOU de 2002. ¿Y quién tenía la obligación de ejecutarlo?

Como puede verse quien lleva sin ejecutar esta dotación desde 2002 no es otra que la Consejeria de Educación precisamente

Reserva dotacional del Plan Parcial del SUP nº 3 del PGOU de 1988. Organismo que según el Programa de Actuación del PGU de 2002 debía ejecutarlo:

Al igual que en el caso anterior, de nuevo la Consejería de Educación de la CAM.

Más solares vacantes procedentes en este caso del Sector SUP 4 del PGOU de 1988. Uso asignado: sociocutural, programado en el PGOU de 2002 para el primer cuatrienio al igual que en los demás casos. El primer cuatrienio venció ya en 2006.

Organismos que deben financiar este equipamiento: 

Pues el 60 % corre a cargo de la Comunidad de Madrid y el 40 % restante por el Ayuntamiento.

Como puede comprobarse: a) no se trata de solares "vancantes", sino de reservas dotacionales mínimas obligatorias destinadas a dar servicio al sector al que pertenecen, y ii) el hecho de que estén vacantes se debe, no a que no tenga un uso obligado previsto, sino a la falta de inversiones de las instituciones obligadas a construir esas dotaciones, ya sean en equipamientos docentes, cuturales, sanitarios o incluso comerciales.

Lo insólito del caso es que, según el informe urbanístico emitido, hay que preguntarle a la Consejería de Educación de la Comunidad de Madrid si esas reservas educativas son necesarias o no, cuando el problema es que llevan 24 años sin ejecutarse a pesar del compromiso de hacerlo en el Programa de Actuación. Es fácil anticipar cuál va a ser la contestación de la Consejería.

CÓMO OBRAR EL MILAGRO DE LA MULTIPLICACIÓN DE LOS PECES CON UN SIMPLE INFORME URBANÍSTICO

Como puede verse, las parcelas dotacionales que el Ayuntamiento pretende ceder a la Comunidad de Madrid (en rojo y manzanas 3M Y 3N en amarillo) están afectadas por la zona de Ordenanza ZU R5, que regula las condiciones de las parcelas cuyo uso predominante es la vivienda unifamiliar de cualquiera de sus modalidades adosada o pareada. Estos ginifica que, en todos los salares que hay en su ámbito, las determinaciones urbanísticas para el uso residencial no pueden levantar más de dos plantas y su coeficiente de edificabilidad no puede ser más de 1,05 m2/m2. Es decir, si a esos supuestos solares "vacantes" se les aplicara su Ordenanza Zonal ZU-R5, apenas podrán levantarse ahí unas 40 viviendas. Esto contrasta con los 16.400 m2 pervistos para 204 viviendas que sin embargo se pretende sean levantadas en estas parcelas. ¿Y cómo han conseguido semejante milagro? Pues muy sencillo, aplicándole la Ordenanza Zonal ZU - R4 que es la que se puede ver en la imagen de abajo.

Ale Hop¡ He aquí cómo multiplicar la edificabilidad por cinco pero aplicando en este caso otra Ordenanza Zonal particular distinta a la que le es de aplicación, en este caso la ZU R4 que aparece arriba según del PGOU 2002. Y, ¿ por qué aplican esta si la que le es de aplicación es la ZU - R5 que es donde están localizadas según el PGOU? Pues porque, esta ordenanza sí permite aplicar una edificabilidad muy superior y levantar hasta cinco plantas para el uso residencial. Así de descarado todo, oiga. Total, el personal no se va a enterar. Y todo esto perpetrado con un ¡simple informe urbanístico!

Así se consigue el engaño, aplicando una Ordenanza a unas reservas dotacionales previstas como equipamientos educativos, pero convertidos en bloques de cinco alturas aplicando caprichosamente la Ordenanza que les da la gana porque para eso son el Ayuntamiento. Pero no queda ahí la cosa, sino que, según el sedicente informe técnico, resulta ser que, al parecer, las parcelas a ceder se hallan también en el Área de Reparto nº 1 cuando, ni están ni se las esperan porque tampoco pertencen a ningún Área de Reparto como puede verse por el plano de las Áreas de Reparto en suelo urbano del casco.

Estas son las cuatro Áreas de Reparto que hay pevistas en el PGOU vigente con la trama de amarillo, y circulado en rojo la lolcalización de las parcelas dotacionales que se pretenden ceder a la Comunidad de Madrid. ¿Puede alguien colegir con la simple obsevación del plano que dichas parcelas dotacionales se hallen incluidas en algún Área de Reparto? Evidentemente se trata de una camelo más para tratar de hacer cuadrar los números, aunque ello sea a base de afirmar cosas que son un insulto a la inteligencia. Y todo, como se indica, con un simple informe urbanístico.

LO HAN VUELTO A HACER

Arriba en la foto, el alcalde dando la réplica al grupo municipal de Más Madrid en el punto de orden del acuerdo que, en coherencia con su postura en la Asamblea de Madrid, no está de acuerdo con el modelo que aplica el Plan Vive. El alcalde se justifica por aceptar entrar en el Plan Vive de la Comunidad de Madrid porque "lo han hecho otros muchos municipios" de la izquierda.

No obstante, aprovecha el alcalde siempre estos desaforados speech para soltar un montón de palabrería sin que venga a cuento, y atribuirse cualquier aberrante decisión como un logro y acierto de gestión como si fueran unos genios de la cosa, cuando en realidad van de batacazo en batacazo judicial porque todo está montado, como en este caso de las cesiones de las parcelas, en patentes infracciones del ordenamiento jurídico. 

Así, en el mismo momento en que aparece en la foto de arriba se obstina en asegurar que las 167 viviendas que han de ser demolidas en la actuación de la plaza de España, las salvarán porque lo afirma pero sin decir cómo, que es lo que siempre caracteriza a este hombre de puro voluntarismo desquiciado, sin explicar cómo, de qué manera piensa arreglar el desastre de plaza de España que él contribuyó a crear votando tanto a favor del Plan Especial hoy anulado, como el Proyecto de Reparcelación también  anulado y votado en dos ocasiones por él. Y por lo cual se hallan procesados el ex alcalde Setién y el concejal de Urbanismo Martínez. ¡Votaron igual absolutamente todos, pero eso sí, la Fiscalía solo procesará a dos! ¿alguien lo entiende? 

Pero cuando ya se caen los palos del sombrajo es cuando, haciéndose la víctima además, afirma que el caso lo ha solucionado comprando los activos de Plaza de España San Fernando SL, entre los cuales se halla la propia plaza de España al estar agrupada en la finca registral resultante del Proyecto de Reparcelación que, como está anulado, ahora tendrá que deshacer porque es radicalmente nulo y en la fase de ejecución de sentencia tendrá que hacerse lo que se conoce como una reparcelacion inversa. Lo que afecta a la compra de los activos porque, en realidad, lo que ha comprado ni lo podía vender la mercantil mixta ni adjudicarlo el Juzgado Mercantil como se verá en la ejecución de la sentencia ni, desde luego, estaríamos metidos en este embrollo formidable si él, en lugar de votar mecánicamente a favor del Plan Especial y del Proyecto de Reparcelación, lo hubiera hecho en otro sentido correcto. Algo que les va a pasar también con este acuerdo de la cesión de las parcelas porque, aunque alegado por nosotros, siguiendo su empecinada tradición no rectificarán ni a tiros. Pues nada, que siga la fiesta.

El alcalde habla y habla en tono apodíptico y en buena parte de sus intervenciones se advierte un gran desoconocimiento de los asuntos de los que habla y, sobre todo, falta clamorosamente a la verdad. Lo envuelve casi todo en una vagarosa polvareda de afirmaciones que no resisten el menor análisis. Así, afirma que en relacion con el caso plaza de España cuyo fiasco responde precisamente a la creencia de que la fuerza de los votos puede sustituir la legalidad,  que siguen trabajando para solucionar el problema. Falso, trabajan para incurrir en nuevas infracciones consistentes en tratar de legalizar lo que es ilegalizable.

Aparte de intentar por todos lo medios, paralizar como sea la ejecución de las sentencias que hemos instado perentoriamente ante la ausencia de iniciativa por su parte, están intentado supender la ejecución de las sentencias número nº 231/ 2024 y 232/2024 del TSJ de Madrid.

En el caso de la sentencia 231/2024 han acordado la suspensión de la ejecución atribuyéndose el concejal de urbanismo facultades que no tiene. Y en el caso de la ejecución de la sentencia 232/2024 han pedido también la suspensión de la ejecución, algo que, sin embargo la ley no permite como les ha indicado la Magistrada del Juzgado en un Auto de hace un par de días, ordenando la continuación de la ejecución.

¿Y por qué buscan con tanto empeño la suspensión de la ejecución de ambas sentencias? Pues porque están empecinados en que es posible la legalización de las obras ilegales por medio de una modificación de planeamiento general, algo que el Tribunal Supremo ha establecido en contundente y unánime doctrina que eso no es posible. Por la vía de la modificación puntual del planeamiento no se puede ir porque la ley en absoluto atribuye a la administración facultades para legalizar por esa vía lo que es ilegalizable. 

Pero, como son empecinados hasta la obstinación más burda, han sacado a concurso por 120.000 € la redacción del Proyecto de Legalización de estas atrocidades, ignorando que el TS, por ejemplo, ha procedido a anular el Plan General de Marbella que pretendía, precisamente, tratar de legalizar lo que la ley no permite. Unos gastos inútiles más y un Proyecto de Legalización destinado a estrellarse de nuevo con los tribunales. Un recorrido hacia ninguna parte que el alcalde asegura, con empecinado voluntarismo, que está trabajando para regularizar esas construcciones absolutamente ilegales pero, eso sí, parece que nadie le ha indicado que va justo en la dirección contraria de nuevo. Allá él y su equipo.

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