LA CONTABILIDAD CREATIVA Y EL ADMINISTRADOR CONCURSAL (I)

AVISO A NAVEGANTES

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El administrador concursal ha emitido su primer informe (bien es cierto que provisional) en relación con la situación financiera y patrimonial de la sociedad mixta concursada PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL. Y no puede ser más desconcertante. Tanto, que merece la pena dedicarle dos o tres entradas para desmenuzarlo y tratar de comprender las evidentes contradicciones en que incurre. 

De entrada viene a reconocer que los activos de la sociedad recogidos en su partida más importante de existencias del balance, son en estos momentos de escasa liquidez, lo cual es muy evidente. Para después llegar a la conclusión de que puede ser realizable todo el activo e incluso tener un superávit de más de 8 millones. Y esto lo dice, además, después de rechazar los créditos solicitados por los propietarios y que ascienden a más de 45 millones. La razón: que PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL no ha incumplido acuerdo alguno con ellos.

Dado que el informe basa sus conclusiones finales en una contabilidad del ejercicio de 2012 al parecer aportada pero no aprobada, y que buena parte del análisis del informe se basa no obstante en la contabilidad ya aprobada de los ejercicios de 2009, 2010 y 2011, nos atendremos en esta primera entrega a estudiar críticamente algunas cuestiones importantes del informe del administrador concursal que, sinceramente, nos dejan perplejos. Veamos.

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EL RATIO DE SOLVENCIA

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El señor administrador concursal da por buena la contabilidad de la sociedad y asegura que que el total del activo real de la concursada es de 95.821.820,59 €. E incluso se permite añadir 100.000 € más de su cosecha que no sabemos de dónde los saca. Y, dado que el pasivo exigible asciende a 78.385.576,17 €, el ratio de solvencia de la mercantil PLAZA DE ESPAÑA SAN FERNANDO SL es de 1,22. Ratio que, al ser mayor de 1, supone que la concursada puede pagar fácilmente sus deudas. Según nuestros cálculos el ratio de solvencia de la sociedad es de 0,62 y ya explicaremos el porqué. Es la sorprendente magia de la contabilidad creativa. Un auténtico espejismo como se verá.

EL ESTUDIO DE VIABILIDAD

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El arquitecto director de la obra realizó un estudio de viabilidad en el año 2006, que luego ha sido utilizado para justificar la viabilidad económica de la operación. Una de las consecuencias de lo erróneo de este estudio ha sido precisamente que el propio arquitecto autor del mismo no cobre sus honorarios. Gajes del oficio.

Pues bien, el arquitecto director nos aseguraba entonces (repetimos, año 2006) que los ingresos por la venta de los activos proporcionarían liquidez suficiente a la sociedad por más de 51 millones de euros. Esos ingresos saldrían de la venta de las plazas de garaje de la plaza de España a 30.000 € cada una, de la venta de los locales comerciales a 4.000 € el metro cuadrado, de la venta de las viviendas protegidas con más de 9 millones, y de desconocidas subvenciones por importe de 6 millones. 

Cualquier persona con unos pocos conocimientos de la situación inmobiliaria y financiera hoy, incluso ya hace tiempo, tacharía a este estudio de viabilidad de pura ensoñación. Lo asombroso, sin embargo, es que el administrador judicial asegura que los activos de la sociedad pueden realizarse hoy día ¡casi por el doble! Es decir, pretende obtener más de 95 millones de euros hoy contra los 51 que preveía el arquitecto director de la obra en el año 2006. 

Así pues, podrían venderse - según el administrador concursal - las plazas de garaje de la plaza de España a 60.000 € cada una, y los locales comerciales a 8.000 € m2. Es, como decimos, la pérfida magia de la contabilidad creativa pero que, más pronto o más tarde, acaba estrellándose con la cruda realidad.

 CÓMO SE PUEDE MANIPULAR LA REALIDAD CON LA CONTABILIDAD

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En el ejercicio contable de 2009 aparecen contabilizados en el epígrafe de Inmovilizado material nada menos que 24.296.266,50 €. Como puede apreciarse, en el ejercicio siguiente de 2010 este epígrafe es cero. ¿Qué ha pasado? Veamos.

El inmovilizado material de 24.296.266,50 € se corresponde básicamente con la contrapartida en el pasivo del capital social aportados por los socios que superaba los 22 millones de euros. Es decir, son todos los solares, casas y locales aportados por los socios, y, naturalmente, también los bienes aportados por el Ayuntamiento, básicamente la plaza de España.

Por indicación de la empresa auditora LAEX NESIA, para el año 2010 y 2011 esa partida fue traspasada a un epígrafe distinto del activo: existencias. Desde entonces, el inmovilizado permanece acumulado a las existencias de la sociedad. Es decir, que de los más de 88 millones de euros que en el ejercicio de 2011 aparecen como activo corriente, más de 22 millones se corresponden con la plaza de España (11 millones) y con las aportaciones hechas inicialmente por los propietarios que, como es sabido, todas han sido demolidas. ¡Pero siguen apareciendo contabilizadas! Es la magia de la contabilidad creativa.

 LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS, EN EL AIRE

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Volviendo al estudio de viabilidad realizado por el arquitecto director de las obras en el año 2006, se reconocía que hay un coste que proviene de acuerdos parasociales con los propietarios de la UE-1, que han de ser sorportados por el resto de los activos. Esos activos (inmuebles a retornar a estos propietarios), hay que devolverlos sin cargas (excepto los que tuvieran alguna hipoteca) a esos mismos propietarios.

El importe que el arquitecto calculaba sobre los costes era de, aproximadamente, el 38 % de los ingresos. Es decir, aproximadamente el 38 % de los ingresos por la venta de los activos de la sociedad, están comprometidos para liberar las cargas hiootecarias que tengan y para pagar los costes.

O dicho de otra forma, es claro que los propietarios tienen un crédito parasocial reconocido por la propia sociedad en su acto de constitución, sin que sin embargo figuren contabilizados en ninguna parte y, lo más sorprendente, sin que el administrador concursal se los reconozca. Según nuestros cálculos, esos importes (deducidas cargas hipotecarias anteriores) ascenderían a más de 24 millones. Sin embargo, como se dice, no aparecen contabilizados ni reconocidos.

 

En un informe realizado en el año 2006 por los servicios técnicos municipales, se viene a decir que la valoración que se hace de los bienes y derechos de los propietarios, a efectos del justiprecio por la expropiación, ascendía a más de 12 millones. De los que 4.597.112,20 € lo serían por la valoración de las construcciones que aportaban.

Pero esas construcciones fueron lógicamente demolidas, aunque formaban parte del capital social. Es decir, el capital social de la mercantil debió de registrar una baja por importe de al menos los más de 4 millones de euros que fueron reducidos a escombros una vez iniciadas las obras. Sin embargo, estos inmuebles ya desaparecidos y que en 2009 figuraban como inmovilizado, ahora figuran en el activo corriente ¡como existencias! De nuevo la magia de la contabilidad. Y el señor administrador concursal pretende, además, que estos inmuebles ¡pueden ser vendidos y generar liquidez a la sociedad!

Como puede observarse, todas las viejas construcciones que habían sido aportadas al capital social por sus socios es lo primero que desapareció y solo quedaron los solares. Por lo tanto, el patrimonio neto de la sociedad sufrió unas pérdidas lógicamente provocadas por estas demoliciones. Pero no solo no fue contabilizada pérdida alguna por esta razón, sino que fueron traspasadas a existencias, donde aún hoy figuran como activos. 

¿DÓNDE HAN CONTABILIZADO LA PLAZA?

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Pues la plaza de España, además de figurar en el pasivo como capital social, figura contabilizada en el activo también como existencias, y por lo tanto susceptible de ser vendida (previamente habrán de levantar los embargos, claro) al igual que el resto de los activos de la sociedad. Todo esto según el señor administrador concursal.

Es decir, los inmuebles aportados inicialmente por los propietarios y la plaza de España aportada por el alcalde, figuran como parte del activo real susceptibles de generar liquidez a la sociedad. Pero, las construcciones aportadas fueron demolidas y esta plaza es un bien de uso y dominio público. O dicho de otra forma, el epígrafe de existencias de la contabilidad de la sociedad está simplemente inflado.

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Los activos que maneja el administrador concursal están inflados, además de por incluir inmuebles que no pueden venderse (unos porque ya no existen y otros porque no son enajenables), porque es preciso reconocerle a los propietarios determinados derechos que se hallan firmados y comprometidos con plena validez. Esos derechos impiden, por razones lógicas, que se pueda disponer de al menos la mitad de esos activos para su venta. Razón por la cual los cálculos de los ratios de solvencia difieren de modo drástico si se hacen correctamente y teniendo en cuenta estas circunstancias.

De la misma forma, a nadie que tenga hoy día los pies en la tierra, se le puede ocurrir que pueden ser vendidas todas las plazas de garaje de la plaza a 60.000 € (y eso en el supuesto de que puedan disponer legalmente de esos activos, que está por ver), de la misma forma que es una quimera tratar de vender los locales comerciales al precio de 8.000 €/m2 como si estuvieran en pleno barrio de Salamanca. Algo suena a tomadura de pelo en este primer informe de la administración concursal.

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(CONTINUARÁ)