EL MODELO DE NEGOCIO DEL PLAN VIVE: LA ENTREGA ABSOLUTA A LAS CONSTRUCTORAS
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Vaya por delante que es preciso reconocer que el problema del acceso a la vivienda y mucho más en las grandes conurbaciones como Madrid, es uno de los más dramáticos que hay ahora mismo en el panorama social y político, y eso que tenemos un buen puñado de elementos inquietantes en nuestro presente y en nuestro futuro más inmediato. Y que, además, golpea muy especialmente a los jovenes porque apenas un pequeño porcentaje de ellos podrá acceder a un proyecto vital autónomo y suficiente. Hay una generación entera cuyo horizonte no es precisamente halagüeño. Salarios bajos y precios expansivos imparables en materia de vivienda, no invita a ser optimistas.
El Plan Vive de la Comunida de Madrid se inscribe pues en una de las muchas iniciativas públicas en materia de vivienda, pero marcada por la urgencia de la presión demográfica de la inmigración y por lo tanto de la improvisada decisión de atacar el problema pero llegando tarde y con la imposibilidad de implementar recursos económicos suficientes en proyectos a largo plazo. La baja oferta de vivienda protegida por la iniciativa privada frente a la demanda que se ha multiplicado exponencialmente, y otros problemas endémicos de nuestras administraciones públicas, singularmente de los Ayuntamientos, incumpliendo regularmente los mandatos legales sobre la materia, y dedicando recursos a cuestiones politicamente más agredecidas y que requieren muchos menos esfuerzos económicos inmovilizados y en mucho menor tiempo, han acabado por agravar totalmente el problema.
No obstante, la solución elegida en Madrid para poner en carga rápidamente el suelo finalista necesario y de titularidad pública además, se hará a costa de disminuir cuando no de suprimir directamente reservas dotacionales y equipamientos al servicio de los ciudadanos del ámbito de referencia. Esta solución nos parece simplemente un soberano disparate y probablemente una ilegalidad porque, entre otras cosas, esas dotaciones locales no es que sean innecesarias y que por ello estén vacantes, sino no ejecutadas por las propias administraciones que no es lo mismo.
EL PLAN DE NEGOCIOS DE LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS QUE CONCURREN AL PLAN VIVE
El Plan de Negocios de las empresas constructoras que acuden a la concurrencia convocada por la Comunidad de Madrid del Plan Vive, se percibe como un claro pacto entre los agentes que intervienen y que les garantiza que no arriesguen nada incluso con una rentabilidad mínima asegurada a pesar de que, formalmente, se hace referencia en los contratos firmados al riesgo en ventura por parte del concesionario. En realidad no hay tal riesgo.
En efecto, el suelo es público y proviene de los Ayuntamientos y sobre ello descansa una buena parte de la bajada de los precios. Por su parte, las concesionarias pueden endeudarse con la propia garantía de la concesión, no del suelo obviamente, lo que ha dado lugar a que algunos Registradores de la Propiedad se hayan negado a inscribir esos préstamos sin división horizontal. También pueden obtener subvenciones lo que, lejos de abaratar la renta, pasa directamente a los beneficios en forma de tasa de retorno. Así mismo y lo más importante, las empresas constructoras pueden deshacerse traspasándolos esos activos a inversores previsiblemente fondos de inversión. El periodo de la concesión será de 75 años y la rentabilidad prevista calculada será entre el 5 a 7 %. Rentabilidad que, sin embargo, puede alcanzar entre el 10 o 15 % dependiendo del importe de la subvención que reciban. De la misma forma, tienen garantizada también la demanda plenamente al 100 %.
La Tasa Interna de Retorno (TIR) de la inversión sin subvenciones comenzará a producirse hacia los 20 o 25 años. Excesivo tiempo para mantener inmovilizados durante tan largo periodo para una empresa constructora lo que, previsblemente, dará lugar a la rápida entrada de fondos de inversión lo que les garantiza una liquidez y realización inmediata y segura en cualquier momento.
Por su parte, las constructoras asumen la explotación íntegra de la actuación incluyendo las funciones de gestión y administración de la actuación objeto de adjudicación (gasto incluido en el alquiler). Y, naturalmente, la de los deshaucios en caso de impagos.
La administración, en este caso la Comunidad de Madrid, pone un suelo que no es suyo sino de los Ayuntamientos que, a su vez, lo han obtenido gratuitamente y libre de cargas de los promotores y que han pagado en su día, cómo no, los adquirentes de las viviendas que, tras este plan, se habrán quedado sin equipamientos y con la densidad de viviendas multiplicada en su ámbito. De la misma forma, se quita de enmedio al menos por 75 años la gestión de la actuación.
Este modelo de negocio (de colaboración entre la iniciativa privada y pública se dice), garantiza el blindaje de la inversión de las constrcutoras a cambio de desmantelar centenares de equipamientos, que sufrirán inexorablemente los adquirentes de viviendas en sectores que sin embargo tienen programados en sus programas de actuación. Reservas para equipamientos que ya nunca se harán.
MASACRE EN TORREJÓN
El Ayuntamiento de Torrejón de Ardoz también se ha sumado al Plan Vive y lo ha hecho cambiando el uso de numerosas parcelas dotacionales, si bien en este caso han tenido la deferencia de hacerlo mediante la aprobación de un Plan Especial al menos, lo que es de agradecer. Si bien, ignorando que el PGOU de Torrejón no se halla, como el de San Fernando, adaptado a la Ley de Suelo de la Comunidad de Madrid y por ello no pueden aprobar planes especiales que modifiquen determinaciones estructurantes. Cosa que, no obstante, los redactores han procurado no tocar por si acaso. Al menos eso afirman.
El Ayuntamiento de Torrejón, como puede verse por la imagen de arriba, va a transformar todo un archipiélago de dotaciones y equipamientos públicos en dos áreas en las que, precisamente, más esponjada y adaptada está la ciudad para sustituirlos por torres de viviendas que de entrada traerán como mínimo dos consecuencias inmediatas: la supresión de numerosos equipamientos y el brutal aumento de densidad de viviendas en esos ámbitos.
En esto consiste el Plan Vive, la incoporación de suelo procedente de equipamientos sin ejecutar por desidia o falta de recursos públicos pero programados, y su sustitución por hacinados bloques de viviendas en zonas cuya densidad ya era crítica incluso antes del Plan.
EL PATRIMONIO MUNICIPAL DE SUELO DILAPIDADO
Desde hace muchos años, al menos desde la Ley de Suelo de 1975, los Ayuntamientos tiene la obligación de constituir una patrimonio municipal de suelo separado del resto, con la finalidad de destinarlo a financiar viviendas con algún tipo de protección. Ese suelo, que proviene del 10 % del aprovechamiento de los sectores de suelo urbanizable programado (de participación en las plusvalias, dicen), puede ser aplicado también a otras finalidades más o menos ambiguas, pero su destino principal es el de la construcción de viviendas protegidas.
A partir de la Ley de Suelo de 2007, resulta también obligatorio la reserva del 30 % de las viviendas protegidas en ámbitos de sectores urbanizables o urbano no consolidado. Sin embargo, en nuestro municipio eso ha sido una quimera a pesar de que para ello se creó en los años noventa precisamente la EMPRESA MUNICIPAL DE SUELO DE SAN FERNANDO DE HENARES SA de capital social completamente municipal. Hoy, y desde el año 2015, dicha empresa se halla en quiebra por incurrir en causa de disolución (pérdidas millonarias), y con voluminosos préstamos del Ayuntamiento ya fallidos.
Esta empresa municipal, salvo una promoción de VPPL al inicio de su constitución, el resto de las promociones prácticamente las ha dedicado a la renta libre y solo en una pequeña promoción al alquiler. Y, para más desgracia, la promoción de las viviendas de las plaza de Echeveste (160 viviendas) de renta libre y para la venta, adjudicada su construcción por 16 millones de euros terminó costando 26 incluida la indemnización de cinco millones que hubo que pagarle a la empresa constructora.
La misión de dicha empresa totalmente municipal era la de administrar el Patrimonio Municipal de Suelo (PMS) obtenido de las cesiones obligatorias de los sectores urbanizables tanto del casco urbano como, sobre todo, del polígono industrial. Sin embargo, buena parte de esos ingresos por las ventas de esos suelos han sido literalmente dilapidados mediante la monetización del 10 %, usado en todos los casos para financiar proyectos que nada tenían que ver con la vivienda.
En el cuadro de arriba subrayado en amarillo, las operaciones de monetización llevadas a cabo por el Ayuntamiento entre 2003 y 2018 según el PMS de 2024 (no están todas las operaciones no obstante), destinandos sus ingresos a toda clase de oepraciones incluida la financiación de gasto corriente. Ni un solo euro fue destinado a vivienda salvo el caso de la permuta con Residencial Alperchines SL.
Los ingresos obtenidos por la monetización (enajenación) de ese suelo generalmente vendidos a los propios promotores han sido millonarios (se aproximan a los 30 millones de euros), sin que, sin embargo, se pueda tener un preciso detalle de los mismos según se desprende de los resúmenes contenidos en las sucesvias cuentas generales.
El valor que se le atribuye al PMS según el último balance de la Cuenta General del ejercicio de 2024, es de 58 millones de euros, mientras que el valor atribuido al PMS de 2024 es de solo 32 millones de euros.
VENDER PATRIMONIO PARA REPARAR EL POLIDEPORTIVO ENCLAVADO EN UNA ZONA INUNDABLE
La irresponsabilidad y la desidia de los cauces del río Jarama a su paso por nuestro municipio van a costarle sanciones y multas impuestas por la Confederación del Tajo al Ayuntamiento. Mientras, sin embargo, el mismo gobierno que multa subvenciona los destrozos de la riada al polideportivo municipal convertido en la más peligrosa barrera antrópica del río Jarama. Tanto, que incluso invade el dominio público hidráulico.
Pues bien, quebraron dos empresas públicas dedicadas a la promoción de viviendas incluso protegidas, sortearon viviendas protegidas y pidieron dinero a los adjudicatarios que ahora se niegan a devolver y por supuesto nunca han visto las viviendas, compraron los activos a la sociedad quebrada en lo que ellos calificaron como el negocio del siglo, y ahora se hallan atrapados en un cúmulo de infracciones urbanísticas jamás visto por estos lares. Y, con estos antecedentes, ¡pretenden que Madrid les ceda uno de los sectores de suelo próximo a San Fernando para su gestión! Y, no dudamos que como los del PP son así de generosos con quienes han sido incapaces de gestionar la Unidad de Ejecución nº 1 de su PGOU, declarada la nulidad de todos sus instrumentos de planeamiento y de gestión, la permuta se hará. Que no les pase nada a los propietarios del sector que aspira a anexionarse el alcalde Corpa, no le basta con las calamidades propias que va también a exportar el mismo modelo a otros municipios.
