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| Ámbito de la parcela permutada en su día a ECHEVESTE Y CÍA. SA, donde se encuentra la Unidad de Gestión UG - 6 que tiene suspendidas las determinaciones urbanísticas del nuevo PGOU. En estos momentos, a este ámbito le es de aplicación la normativa de la Modificación 6 del anterior PGOU, donde solo se permiten construir un máximo de 31 viviendas y 12.000 m2. Hoy hay construidas 200 viviendas con licencias municipales otorgadas varios años antes de la entrada en vigor del nuevo PGOU, aunque hoy suspendido para este ámbito como se dice. |
AVISO A NAVEGANTES
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Si hemos titulado así esta entrada referida al caso de la UG-6 no es por simple frivolidad, sino porque el caso del complejo BANANA BEACH de Marbella ha dado lugar a una muy reciente doctrina basada en una definitiva sentencia del Tribunal Supremo, donde se despliegan por parte del alto tribunal todo un elenco de razonamientos y citas jurisprudenciales prolijas sobre el asunto. Para, finalmente, acordar la demolición de varios bloques construidos al amparo de licencias municipales ilegales otorgadas con la cobertura de un PGOU aprobado por silencio administrativo y que dio lugar, además de a varias condenas a los conocidos firmantes de las mismas, a la cuantificación de un número aproximado de 1.009 ilegalidades urbanísticas cometidas al amparo de dicho PGOU semiclandestino, y más de 17.000 viviendas afectadas.
Disuelto el Ayuntamiento de Marbella, los nuevos grupos aprobaron en el año 2010 el nuevo PGOU, cuyo contenido más importante es la revisión, caso a caso, para la regularización de las tropelías cometidas por los anteriores. Y ello ha dado lugar a la regularización de la mayoría de las situaciones irregulares que había, todas ellas con licencia municipal. Pero ha habido un importante grupo de situaciones que no han podido ser salvadas, y ese es el caso del complejo de apartamentos en primera línea de playa conocido como BANANA BEACH (3 bloques y cerca de 300 viviendas).
Los propietarios actuales de estos apartamentos y de otras situaciones irregulares que no han podido ser legalizadas, se han movilizado lógicamente, llegando, como se dice, hasta el Tribunal Supremo. También se han pronunciado los respectivos Defensores del Pueblo (del Estado y de Andalucía, viva la duplicidad) que abogaban por darle una "solución negociada" al caso, aduciendo y recogiendo las tesis de los afectados de ser adquirentes terceros de buena fe amparados por lo que prescribe el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Pero el Tribunal Supremo ha dejado las cosas muy claras al respecto, y ha razonado por qué no pueden ser legalizadas estas viviendas reiterando una muy repetida doctrina suya. Así lo argumenta el T.Supremo en sus fundamentos legales:
«Frente a los deberes derivados del incumplimiento de la legalidad urbanística no cabe aducir la condición de tercero adquirente de buena fe amparado por el acceso de su derecho de dominio al Registro de la Propiedad, puesto que, conforme al principio de subrogación de los sucesivos adquirentes en el cumplimiento de los deberes impuestos por el ordenamiento urbanístico, la demolición de lo indebidamente construido no sólo pesa sobre quien realizó la edificación ilegal sino sobre los sucesivos titulares de la misma, sin perjuicio de la responsabilidad en que aquél hubiese podido incurrir por los daños y perjuicios causados a éstos ».
Es decir, que las ilegalidades urbanísticas (y por supuesto las propias cargas urbanísticas no cumplidas por los promotores del plan o de las edificaciones), al igual que las deudas, se heredan. Poca gente sabe pues, que las obligaciones urbanísticas son subrogables cuando se compra un piso. Y eso es lo que les ha pasado a los adquirentes de los apartamentos de BANANA BEACH de Marbella. Y eso puede ser también lo que les pueda suceder a los compradores de los pisos de la UG-6, que, además de tener obligaciones urbanísticas pendientes tal y como prescribe el nuevo PGOU, pueden haberse subrogado también otras obligaciones más. Veamos por qué.
La ficha urbanística del nuevo PGOU establece para este ámbito de la UG-6 (hoy suspendido) un techo máximo de edificabilidad patrimonializable de 16.600 m2, y unas obligaciones pendientes de cesión y urbanización que han de pagar y cumplir los propietarios actuales.
Sin embargo, la ficha catastral revela que en este ámbito se han construido hasta un total de 24.416 m2. Es decir, casi 8.000 m2 más de lo permitido por el nuevo PGOU, y más de 12.000 m2 de los autorizados por la norma actualmente vigente del anterior PGOU bajo cuya cobertura se dio la licencia municipal de obras. Lo que resulta inexplicable es por qué le fue otorgada la licencia de primera ocupación si, como es evidente, lo finalmente construido supera y casi duplica lo permitido por el Plan General vigente entonces. Aun admitiendo que las plazas de garaje no computaran, cosa insólita de nuestro Plan General, lo construido es a todas luces muy superior a lo permitido. Por esa razón no son legalizables estas edificaciones.
La permuta acordada con ECHEVESTE Y CIA SA, se inicia con un convenio firmado en el que ambas partes, ECHEVESTE y AYUNTAMIENTO, declaran solemnemente que las parcelas permutadas (la del solar del nuevo Ayuntamiento y la parcela municipal que entonces pertenecía a un ámbito de suelo no urbanizable en ejecución) tenían el mismo valor, aunque no dicen cuál era ese valor idéntico ni desde luego nos consta que se hiciera informe oficial de valoración o tasación alguno.
Para conocer el valor que ambas partes otorgan a las propiedades permutadas, es preciso recurrir al Registro de la Propiedad donde, como puede verse, acuerdan valorar dichas parcelas en 218 millones de pesetas. También puede verse que es preciso realizar la inscripción de un exceso de cabida de más de 7.000 m2, sencillamente porque ECHEVESTE no pudo demostrar que era propietario de esos 7.000 m2 que, para más desconcierto, resulta que ya eran de titularidad municipal desde 1880.
A pesar de todas las advertencias y de las propias denuncias que se realizaron, incluida la de nuestra Asociación así como otros particulares y los grupos de la oposición con una moción en un pleno que fue rechazada de plano por el grupo municipal de IU, entonces con mayoría absoluta, estas viviendas se comercializaban mucho antes incluso de aprobar el famoso Estudio de Detalle que, contraviniendo el PGOU vigente entonces, sirvió para que luego otorgaran las licencias municipales con que se han levantado. Tan seguros estaban de ello los promotores, claro. Esto dio lugar, tras una denuncia de un funcionario municipal, a la apertura de un expediente de infracción urbanística por parte de la Consejería de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, conminando al Ayuntamiento a revisar esos acuerdos. Pero el Ayuntamiento, lejos de hacer lo propio, se dedicó a recurrir a los tribunales paralizando así las actuaciones. El resultado es este que conocemos hoy.
Tal y como puede apreciarse, las viviendas se comercializaban al margen de la polémica surgida antes incluso de tener aprobado ni siquiera el instrumento de planeamiento que habilitaba para su construcción. Las viviendas tipo costaban unos 17 millones de media cada una. Es decir, toda la promoción fue vendida por un monto total de más de 3.400 millones de pesetas. Aun admitiendo un modesto beneficio del 20%, la cantidad superaba los 680 millones de pesetas. Ya queda dicho más arriba que ambos permutantes (ECHEVES y AYUNTAMIENTO) consideraban que el valor de ambas parcelas era de 218 millones de pesetas. El pelotazo de ECHEVESTE con esta permuta fue bien considerable. Y desde luego, sin necesidad de esperar a 2002 para la aprobación del nuevo PGOU tal y como habían pactado, por cierto.
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(continuará)
Visto lo expuesto es evidente a tenor del análisis de la ficha del ámbito UG-6 en contraste con los datos catastrales, que la realidad construida, contraviene incluso el vigente plan general por exceso de edificabilidad respecto de la asignada. Si el ámbito está aplazado, la única normativa que le era aplicable era la del anterior plan, que no permitía edificar semejante número de viviendas. La situación es compleja, pues estamos hablando de 200 viviendas en las que residen cerca de 700 vecinos de San Fernando.
ResponderEliminarAplicar la legalidad urbanística, que ha sido vulnerada exclusivamente por la administración municipal a través de actos realizados por sus anteriores gestores públicos, siendo su máxima responsable la anterior alcaldesa -compañera sentimental del actual portavoz de IU-. Supone un gravísimo problema social, si nos atenemos a la jurisprudencia que cita el supremo, con consecuencias económicas para el ayuntamiento, que subsidiariamente sería responsable, amén de las responsabilidades que incluso PENALES tuvieran los gestores públicos directamente responsables, de las que se derivan daños y perjuicios a los actuales residentes, y también al propio ayuntamiento por las consecuencias económicas que se derivarían por compensación a esos afectados.
Pero señores de EL MOLINO, aun reconociendo la gravedad de los hechos, y la razón que les asiste en sus fundamentos, sin ser yo experto en derecho urbanístico, creo que no es comparable el caso de BANANA BEACH con el que aquí nos ocupa.
Y sin transgredir la ley, antes que continuar sembrando dudas y generando ALARMA SOCIAL en ese vecindario, antes habría que explorar las posibilidades legales de regularizar la situación generada, producto de la ilegalidad referida.
Ha de tenerse en cuenta, el GRAVÍSIMO impacto social que tendría deshacer la ilegalidad urbanística que nos ocupa, en los términos que ustedes insinúan al citar el ejemplo que citan.
La demolición de esas edificaciones sería conforme a una ortodoxia INDOLENTE en aplicación de una legalidad, la urbanística, trasgredida en este caso hace casi 20 años.
No obstante entiendo necesario que se conozcan los hechos, y que los potenciales afectados, como el conjunto de la ciudadanía, sepa quienes son los responsables, eso, como mínimo, pues de aquellos polvos, estos lodos.